[부동산] 부동산에서의 조세 부과의 효과

 

정부가 부동산에 세금을 부과하는 것은 단순히 재정 수입을 확보하는 것을 넘어, 시장 참여자들의 행동 변화를 유발하고 자원 배분, 소득 분배 등 경제 전반에 걸쳐 다양한 효과를 가져옵니다. 오늘은 부동산 조세 부과의 주요 효과 중 정률세의 역진성, 양도소득세 중과의 동결 효과, 그리고 자원 배분 효과에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 정률세(재산세 등)의 역진세적인 효과 (Potentially Regressive Effect of Flat-Rate Taxes like Property Tax)

정률세의-역진세적-효과

개념 정의:

역진세(Regressive Tax)란 소득이 증가함에 따라 세율(소득 대비 세금 부담 비율)이 낮아지는 세금을 의미합니다. 즉, 저소득층이 고소득층보다 소득 대비 더 높은 비율의 세금을 부담하게 되는 경우입니다.

 

부동산 보유세 중 재산세는 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율)에 비례하여 부과되는 재산 가치 기준 세금입니다. 세율 자체는 누진 구조를 가질 수 있지만, 그 누진성이 소득세만큼 크지 않고, 세금 부과 기준이 '소득'이 아닌 '재산 가치'이기 때문에 소득 대비 부담률 측면에서 역진적인 성격을 띨 수 있습니다.

 

역진세 효과 발생 메커니즘:

• 저소득 가구는 고소득 가구에 비해 소득에서 주거비(임대료 또는 자가 유지 비용+세금)가 차지하는 비중이 더 큰 경향이 있습니다.
• 따라서 저소득 가구가 보유한 주택의 가치가 상대적으로 낮더라도, 그들이 부담하는 재산세액이 그들의 소득에서 차지하는 비율은 고소득 가구가 고가 주택에 대해 부담하는 재산세의 소득 대비 비율보다 더 높을 수 있습니다.
• 예를 들어, 은퇴 후 소득은 적지만 오래전에 마련한 주택에 거주하는 노년층 가구는 재산세 부담이 소득 대비 매우 크게 느껴질 수 있습니다.

 

고려사항:

종합부동산세는 고가 부동산 보유자에게 누진적으로 과세되므로 재산세의 역진성을 일부 완화하는 기능을 합니다. 또한, 재산세 부담이 임대료 인상을 통해 임차인에게 전가될 경우, 저소득 임차인의 부담을 가중시켜 역진성을 심화시킬 수도 있습니다.

 

결론:

재산세와 같은 부동산 보유세는 재산 가치를 기준으로 부과되지만, 소득 수준과 대비하여 볼 때 저소득층에게 상대적으로 더 큰 부담을 줄 수 있는 역진적인 효과를 가질 수 있습니다.

 

2. 양도소득세 중과(重課)의 동결 효과 (Lock-in Effect of High Capital Gains Tax)

양도소득세-중과의-동결효과

동결 효과(Lock-in Effect) 개념:

특정 자산을 매각할 때 발생하는 높은 거래 비용이나 세금 때문에, 자산 소유자가 매각을 꺼리거나 미루게 되어 시장에서의 자산 거래가 위축되는 현상을 의미합니다.

 

양도소득세 중과와 동결 효과:

• 부동산 가격이 상승하여 양도 차익이 커진 상태에서, 정부가 투기 억제 등을 이유로 양도소득세율을 높게(중과) 적용하면, 주택 소유자는 세금 부담 때문에 주택 매각을 망설이게 됩니다.
• 즉, 이사를 가거나 더 나은 투자처로 자금을 옮기고 싶어도, 양도세를 납부하고 남는 순이익이 기대보다 적거나 세금 자체가 부담스러워 기존 주택을 계속 보유하는 선택을 할 가능성이 높아집니다.

 

동결 효과의 결과:

• 주택 공급 감소: 시장에 매물로 나올 수 있는 기존 주택의 공급량이 줄어들어 주택 수급 불균형을 심화시킬 수 있습니다. 이는 특히 수요가 많은 지역에서 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
• 자원 배분 왜곡: 주택이 꼭 필요한 실수요자나 더 효율적으로 활용할 수 있는 사람에게 이전되는 것을 막아 자원 배분의 효율성을 저해합니다. 주거 이동성을 제약하는 요인이 됩니다.
• 거래 위축: 부동산 시장의 전반적인 거래량이 감소하여 시장 활력을 떨어뜨립니다.

 

3. 조세 부과의 자원 배분 효과 (Resource Allocation Effects of Taxation)

부동산에 대한 조세는 토지, 자본 등 자원이 부동산 부문과 다른 부문 간에, 또는 부동산 부문 내에서 어떻게 배분될지에 영향을 미칩니다.

보유세-효과

보유세 (재산세, 종부세)의 효과:

• 긍정적 측면 (이론상): 토지 등 부동산 보유 자체에 비용을 부과함으로써, 사용하지 않거나 비효율적으로 이용되는 토지(예: 투기 목적의 유휴지)를 더 효율적인 용도로 사용하도록 유도하거나 시장에 매물로 내놓도록 압력을 가할 수 있습니다. (특히 토지 가치에 기반한 높은 보유세) 투기적 수요를 억제하고 토지의 집약적 이용을 촉진할 수 있습니다.
• 부정적 측면: 과도한 보유세는 부동산에 대한 투자 의욕을 저하시키거나, 건물 개량 등 자본 투자를 위축시킬 수 있습니다. 또한, 세금 부담을 임대료로 전가하려는 시도가 나타날 수 있습니다.

 

거래세 (취득세, 등록면허세)의 효과:

• 부정적 측면: 거래 비용을 높여 부동산 거래 자체를 위축시킵니다. 이는 시장의 유동성을 떨어뜨리고, 주택이 필요한 사람에게 원활하게 공급되는 것을 방해하며, 주거 이동성을 제약하여 자원 배분의 효율성을 저해합니다.

 

양도소득세의 효과:

• 부정적 측면: 앞서 설명한 동결 효과를 통해 주택 공급을 제약하고 자원 배분을 왜곡시킵니다. 또한, 위험을 감수해야 하는 부동산 개발 사업 등의 투자 수익률을 낮춰 신규 투자를 위축시킬 수도 있습니다.

 

차등 과세의 효과:

주택 유형(예: 1주택 vs 다주택), 보유 기간(단기 vs 장기), 지역 등에 따라 세금을 다르게 부과하면, 자금이 특정 부문(예: 장기 보유 실거주 주택)으로 쏠리거나 다른 부문(예: 단기 투자, 다주택)을 회피하도록 유도하여 자원 배분에 영향을 미칩니다.

 

경제적 효율성 손실 (초과부담 / Deadweight Loss):

대부분의 세금은 경제 주체들의 의사결정(투자, 소비, 거래 등)을 왜곡시켜, 세금 수입으로 거두는 금액 이상의 사회적 비용, 즉 경제적 순손실(초과부담)을 발생시킵니다. 부동산 관련 조세 역시 자원 배분을 왜곡시키면서 이러한 비효율성을 유발할 수 있습니다. (단, 외부효과를 교정하는 피구세 등은 예외적으로 효율성을 높일 수 있음)

 

마무리하며

부동산에 대한 조세 부과는 재정 수입 확보 외에도 다양한 경제적 효과를 가져옵니다. 재산세 등은 소득 대비 역진적 부담을 야기할 수 있으며, 높은 양도소득세는 주택 공급을 제약하는 동결 효과를 유발합니다. 또한 모든 부동산 세금은 토지 이용 방식, 투자 결정, 거래 활동 등에 영향을 미쳐 자원 배분을 변화시키며, 종종 경제적 비효율성을 수반합니다. 따라서 효과적인 부동산 조세 정책을 설계하기 위해서는 이러한 다양한 효과들을 종합적으로 고려하여 정책 목표 달성과 부작용 최소화 사이의 균형점을 찾아야 합니다.

 

 

[부동산] - [부동산] 부동산 주요개념 총정리

[부동산] 부동산 주요개념 총정리

 

부동산에서의 조세 부과의 효과-정보의호텔.pdf

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이어지는 아래의 글에서는 위에서 다룬 내용을 좀더 깊게 다루고 있습니다. 

 

I. 서론

A. 한국 부동산 조세 제도의 개요

한국의 부동산 관련 조세는 부동산의 취득, 보유, 양도 단계별로 부과되며, 국가 경제 및 가계 자산에서 중요한 비중을 차지하는 부동산 시장에 다각적인 영향을 미친다. 주요 부동산 세금으로는 취득 단계의 취득세와 등록면허세, 보유 단계의 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 그리고 양도 단계의 양도소득세가 있다. 이 중 취득세와 재산세는 지방세이며, 종부세와 양도소득세는 국세로 분류된다.

 

한국 경제에서 부동산은 가계 자산의 상당 부분을 차지하며, 부동산 관련 조세는 단순한 재원 조달 기능을 넘어 부동산 시장 안정화, 투기 억제, 소득 재분배 등 다양한 정책적 목적으로 활용되어 왔다. 특히, 과거 부동산 가격 급등 시기에는 투기 억제를 명분으로 양도소득세나 보유세 강화 조치가 빈번하게 추진되었다. 그러나 이러한 잦은 정책 변경과 복잡한 세제 구조는 시장 참여자들에게 예측 가능성을 저해하고 정책의 실효성에 대한 논란을 야기하기도 했다. 예를 들어, 2002년 이후 부동산 가격 급등에 대응하여 정부는 부동산 세제 개편을 추진했으나, 그 효과에 대해서는 다양한 평가가 존재한다.

 

B. 보고서의 목적 및 구성

본 보고서는 한국 부동산 조세 제도가 경제 주체 및 시장에 미치는 주요 효과들을 심층적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 특히 다음 네 가지 핵심 영역에 초점을 맞춘다:

1. 정률세(비례세)의 역진성: 부동산 보유세(재산세 등)가 소득 대비 부담 측면에서 어떻게 역진적인 효과를 나타낼 수 있는지 분석한다.
2. 양도소득세의 동결 효과: 양도소득세 중과가 주택 매도 지연 및 시장 유동성 저하를 유발하는 메커니즘과 그 영향을 분석한다.
3. 자원 배분 효과: 부동산 관련 세금이 토지 이용 효율성, 주택 건설 투자 및 공급, 가구의 주거 이동성, 자본 배분 등에 미치는 영향을 분석한다.
4. 정책적 시사점: 위 분석 결과를 바탕으로 한국 부동산 조세 정책에 대한 시사점을 도출한다.

보고서는 각 주제별 분석을 통해 한국 부동산 조세 정책의 현황을 진단하고 향후 개선 방향을 모색하기 위한 기초 자료를 제공하고자 한다.

 

II. 비례적 재산세의 역진적 성격 분석: 한국 사례를 중심으로

A. 이론적 배경: 소득 대비 비례세의 역진성

조세의 누진성, 역진성, 비례성은 소득 수준 변화에 따른 평균 세율의 변화 방향으로 정의된다. 소득이 증가함에 따라 평균 세율(소득 대비 세금 부담 비율)이 증가하면 누진세, 감소하면 역진세, 일정하면 비례세이다. 자산 가치에 대해 비례적이거나 완만한 누진 구조를 가진 세금(예: 재산세)이라도, 소득을 기준으로 평가할 때는 역진적인 성격을 띨 수 있다. 이는 저소득 가구가 해당 자산 관련 지출(예: 주거비)에 소득의 더 큰 비중을 할애하거나, 해당 자산 가치가 총자산 또는 소득에서 차지하는 비중이 고소득 가구보다 클 경우 발생한다.

 

B. 한국 재산세 역진성의 발생 메커니즘

한국의 재산세(및 종부세)가 소득 대비 역진성을 나타내는 주요 원인은 다음과 같다.

• 소득 대비 높은 주거비 지출 비중: 일반적으로 저소득 가구는 고소득 가구에 비해 주거비(임대료 또는 자가 보유 관련 비용)에 소득의 훨씬 큰 부분을 지출한다. 따라서 재산세액 자체가 크지 않더라도, 저소득층에게는 소득 대비 부담률이 상대적으로 높게 나타날 수 있다.
• 자산-소득 불일치 (Asset-Income Mismatch): 자산 보유 규모와 현재 소득 수준 간의 불일치는 재산세 역진성의 핵심 동인이다.
  • 고령 은퇴 가구: 상당수 고령층은 주택을 소유(종종 부채 없이)하고 있지만 은퇴 후 소득은 크게 감소한다. 이 경우 주택 가치에 기반한 재산세는 현재 소득의 매우 높은 비율을 차지하게 되어 큰 부담으로 작용한다.
  • 자산 포트폴리오의 차이: 저소득 및 중산층 가구는 총자산 중 주거용 부동산이 차지하는 비중이 매우 높은 경향이 있다. 반면, 고소득층은 금융 자산 등 재산세 부과 대상이 아닌 다양한 자산을 보유하는 경우가 많다. 결과적으로 재산세는 저소득층 자산의 더 큰 부분에 영향을 미치며, 이는 소득 대비 높은 부담으로 이어진다. 미국의 사례 연구에 따르면, 소득 하위 10% 주택 소유자의 순자산 중 주택 자산 비중은 82%에 달하는 반면, 상위 10%는 17%에 불과하다.
• 과세표준 산정 및 평가의 문제:
  • 평가의 역진성: 일부 연구(주로 미국 기반)에서는 저가 주택이 고가 주택보다 실제 시장 가치 대비 더 높은 비율로 평가되는 경향(assessment regressivity)을 지적한다. 이러한 평가상의 체계적 편향은 법정 세율 구조와 무관하게 저가 주택 소유자의 실질적인 세 부담을 가중시킨다. 미국 연구에서는 하위 10% 가격대 주택이 상위 10% 주택보다 (가격 대비) 두 배 높은 비율로 평가된다는 결과도 있다.
  • 공시가격과 시가 간 괴리: 한국의 재산세 및 종부세는 공시가격을 기준으로 과세표준을 산정한다. 만약 공시가격의 시세 반영률(현실화율)이 주택 가격대나 지역별로 일관되지 않다면 불균형한 세 부담을 초래할 수 있다. 한국의 보유세 부담에서 관찰되는 역진성은 부분적으로 공시가격과 시가 간의 불균형 문제, 즉 저가 주택의 상대적 과대평가 가능성에서 기인할 수 있다는 분석이 있다. 또한 역사적으로 낮은 공시가격 현실화율은 한국 보유세의 낮은 평균 실효세율의 원인이었다.

 

C. 한국 재산세 역진성에 대한 실증 분석 결과

한국 데이터를 이용한 연구들은 소득 대비 보유세(재산세 및 종부세 포함) 부담의 역진적 경향을 확인시켜 준다.

• 국회예산정책처(NABO) 및 관련 연구: 국회예산정책처 연구 등에서는 소득 대비 보유세 부담이 통계적으로 유의미한 역진성을 보이며, 특히 은퇴한 고령층에게 부담이 크다는 점을 지적한다.
• 소득재분배 효과 분석: 일부 분석에 따르면, 보유세가 소득 재분배에 미치는 영향은 미미하거나 오히려 약간 악화시키는 것으로 나타났다. 2003년 한국조세재정연구원(KIPF) 자료를 분석한 연구에서는 재산세(종합토지세 포함) 부과 후 지니계수가 소폭 상승하여, 해당 분석에서는 미미한 역진적 효과가 있었음을 시사했다. 여러 선행 연구들을 종합하면, 재산(보유)세의 소득 재분배 효과는 정책 의도와 달리 매우 미미하며, 누진성/역진성 여부에 대한 결과는 다양하지만 그 정도가 작아 대체로 소득 중립적인 모습에 가깝다는 결론이 많다.
• 낮은 평균 실효세율: 종부세의 높은 명목 최고세율에도 불구하고, 한국의 평균 실효 보유세율은 역사적으로 다른 OECD 국가들에 비해 낮은 수준이었다. 이는 낮은 공시가격 현실화율과 낮은 기본 세율 적용 구간 비중 때문으로 분석된다. 최근 몇 년간 공시가격 현실화 및 세율 인상으로 부담이 증가했지만, 여전히 특정 계층(저소득 고령층 등)에게는 낮은 평균 세율에도 불구하고 소득 대비 부담이 클 수 있다.

 

D. 분석 결과의 함의

한국의 재산세가 소득 대비 역진성을 보이는 현상은 단일 요인이 아닌 복합적인 문제에서 비롯된다. 저소득층의 높은 주거비 부담률, 특히 고령층에서 두드러지는 자산-소득 불일치, 그리고 공시가격 산정 방식의 형평성 문제 등이 상호작용하여 역진성을 심화시킨다. 이는 저소득층의 주거비 부담을 가중시키고, 소득이 없는 고령층의 조세 부담 능력을 초과할 수 있다는 점에서 중요한 정책적 과제를 제기한다.

 

또한, 재산세는 이론적으로 소득세나 소비세보다 자원 배분 왜곡이 적은 효율적인 세금으로 평가받지만, 그 역진적 성격은 형평성 측면에서 심각한 문제를 야기한다. 특히 소득 지원 제도가 미흡하거나 다른 형태의 자산 과세가 부족한 상황에서 재산세에 과도하게 의존하는 것은 취약 계층에게 불균형적인 부담을 지울 수 있다. 따라서 재산세의 효율성이나 재원 조달 기능을 강화하려는 정책(예: 세율 인상, 공시가격 현실화)은 반드시 역진성을 완화하기 위한 보완책(예: 저소득층 세액 공제, 소득 연계 감면 제도 등)과 함께 고려되어야 한다.

 

표 II.1: 한국 소득 분위별 보유세 부담 추정 결과 (요약)

소득 분위	평균 소득 대비 보유세 부담 경향	주요 근거 (연구 기관/문서 ID)	비고
저소득층	상대적으로 높음 (역진성 경향)	NABO 24, KIPF 31	특히 은퇴 고령층 부담 가중
중소득층	중간 수준	-	-
고소득층	상대적으로 낮음 (역진성 경향)	NABO 24, KIPF 31	-
전체	소득 재분배 효과 미미	KIPF 31, 선행연구 요약 32	지니계수 변화 미미 또는 소폭 악화

주: 위 표는 연구 결과의 경향성을 요약한 것이며, 구체적인 수치는 연구 시점 및 데이터에 따라 달라질 수 있음.

 

III. 양도소득세와 주택 시장의 동결 효과 (Lock-in Effect)

A. 동결 효과의 정의 및 이론

양도소득세의 동결 효과(Lock-in Effect)는 자산 가치 상승으로 인해 발생한 미실현 이익에 대해 양도소득세가 부과될 것을 예상하여 자산 보유자가 매각을 꺼리는 현상을 의미한다. 자산을 매각(실현)할 때 세금이 부과되므로, 보유자는 세금 납부를 연기하거나 회피하기 위해 매각 시점을 늦추려는 유인을 갖게 된다. 이는 특히 한국과 같이 실현 기준(realization basis)으로 양도소득세를 부과하는 국가에서 두드러지게 나타난다. 발생 기준(accrual basis) 과세 하에서는 이론적으로 동결 효과가 발생하지 않는다.

 

B. 동결 효과의 영향 요인

동결 효과의 강도는 여러 요인에 의해 영향을 받는다.

• 세율 수준: 양도소득세율이 높을수록 매각 시 세금 부담이 커지므로 동결 효과는 강해진다. 한국에서 과거 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과(重課) 정책은 동결 효과를 심화시키는 주요 요인이었다.
• 세율 변화의 영속성: 영구적인 세율 인상은 일시적인 세율 인상보다 더 큰 동결 효과를 유발하는 경향이 있다. 반대로, 일시적인 세율 인하는 누적된 매물을 시장에 나오게 하여 거래를 활성화할 수 있다.
• 보유 기간 규정: 단기 보유와 장기 보유에 대해 차등적인 세율을 적용하는 경우, 보유 기간 결정에 영향을 미쳐 동결 효과의 양상이 달라질 수 있다.
• 다른 조세와의 상호작용: 높은 거래세(취득세 등)는 양도소득세의 동결 효과를 약화시킬 수 있다는 분석도 있다. 거래 비용 자체가 높으면, 양도소득세를 내더라도 일단 매각하는 것이 장기적으로 더 유리할 수 있기 때문이다.
• 시장 상황 및 기대: 향후 주택 가격 변동이나 세율 변화에 대한 시장 참여자들의 기대 또한 매각 결정에 영향을 미친다.

 

C. 주택 시장에 미치는 영향

양도소득세의 동결 효과는 주택 시장에 다음과 같은 영향을 미친다.

• 주택 공급 감소 및 시장 유동성 저하: 보유자들이 매도를 꺼리면서 기존 주택의 시장 공급이 감소하는 것이 가장 직접적인 결과이다. 이는 주택 시장의 거래 회전율을 낮추고 유동성을 저하시킨다. 이전세(transfer tax) 연구에서도 세금 부과가 거래량을 크게 감소시키는 결과가 나타났다.
• 가격 변동성: 동결 효과가 주택 가격에 미치는 영향은 이론적으로 명확하지 않으며 상황에 따라 다를 수 있다.
  • 가격 상승 압력: 공급 감소는 수요가 일정할 경우 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다.
  • 가격 하락 압력 (자본화 효과): 미래에 부담해야 할 양도소득세가 현재 주택 가격에 반영(자본화)되어 가격을 낮출 수 있다는 이론도 있다.
  • 변동성 확대 가능성: 일부 이론(Stiglitz 등) 및 실증 연구에서는 양도소득세가 오히려 가격 변동성을 증폭시킬 수 있다고 주장한다. 이는 세금이 부과됨으로써 상승기에는 가격 상승을, 하락기에는 가격 하락을 더 심화시키는 메커니즘 때문이다.
• 주택 투자: 동결 효과는 주로 기존 주택의 거래에 영향을 미치지만, 시장 가격 신호를 왜곡하거나 투자자의 행동을 변화시켜 신규 주택 건설 투자에도 간접적인 영향을 줄 수 있다.

 

D. 한국의 양도소득세와 동결 효과

한국에서도 양도소득세의 동결 효과는 주요 정책 이슈로 다루어져 왔다.

• 정책 목표와 실제 효과: 양도소득세는 종종 투기 억제와 가격 안정을 목표로 강화되어 왔으나, 동결 효과로 인한 공급 감소가 오히려 가격 상승을 유발할 수 있다는 비판도 제기된다.
• 실증 분석 결과: 국내 연구에서도 동결 효과의 존재를 인정하고 있다. 국토연구원(KRIHS) 분석에 따르면, 양도소득세 인상은 일정 시차를 두고 거래량을 지속적으로 감소시키는 것으로 나타나 동결 효과를 확인시켜 준다. 또한 양도소득세가 동결 효과를 발생시켜 주택 매물 감소를 초래한다고 명시적으로 언급하고 있다.
• 중과(重課) 정책의 영향: 과거 다주택자에 대한 양도소득세 중과 정책은 동결 효과를 심화시켜 공급 제약을 초래했을 가능성이 높다. 최근의 중과 완화 조치는 이러한 부작용을 완화하려는 목적을 갖는다.
• 전세 시장 파급 효과: 국토연구원 분석에서는 양도소득세 인상이 전세 가격 상승과 연관되어 있음을 발견했는데, 이는 동결 효과가 임대 시장에도 영향을 미치거나 복잡한 시장 상호작용이 존재함을 시사한다.

 

E. 분석 결과의 함의

양도소득세의 동결 효과는 주택 공급 및 시장 유동성 측면에서 중요한 함의를 가진다. 주택 공급을 늘리고 거래를 활성화하려는 정책 목표는 높은 양도소득세로 인한 동결 효과와 상충될 수 있다. 즉, 높은 양도세는 주택 보유자들이 매물을 시장에 내놓는 것을 주저하게 만들어 정부의 공급 확대 정책 효과를 반감시킬 수 있다. 이는 정책 설계 시 고려해야 할 중요한 상충 관계이다.

 

또한, 양도소득세가 가격 안정에 기여할 것이라는 직관과 달리, 일부 이론과 연구는 오히려 가격 변동성을 키울 수 있다고 지적한다. 이는 세금이 시장의 등락 과정에서 매수자와 매도자의 위험-수익 구조를 변화시켜 가격 진폭을 확대하기 때문이다. 따라서 가격 안정을 위해 양도소득세를 활용하는 정책은 의도치 않은 변동성 확대 효과를 면밀히 검토해야 한다.

 

동결 효과의 정도는 세율 수준, 정책의 영속성, 보유 기간 규정, 다른 세금과의 관계 등 구체적인 제도 설계에 따라 달라진다. 따라서 정책 입안자는 단순히 세율 조정뿐만 아니라, 이러한 세부적인 제도 설계를 통해 동결 효과의 강도를 조절하고 정책 목표와의 정합성을 높일 수 있다.

 

표 III.1: 양도소득세 동결 효과 관련 주요 연구 결과 요약

연구/출처 (문서 ID)	연구 대상/맥락	방법론	주요 결과 (동결 효과 관련)	비고
KRIHS 40	한국 주택 시장	VAR 등	양도세 인상 → 시차 두고 거래량 감소 (동결 효과 확인)	전세가 상승과도 연관
KIPF 등 41	한국 주택 시장	이론 분석	양도세 → 동결 효과 → 주택 매물 감소	가격 효과는 불확실/상승 가능성
Feldstein et al. (in 42)	미국 주식 시장	실증 분석	동결 효과 존재 확인	영구적 세율 변화 효과 > 일시적 변화
Stiglitz (in 30)	자산 시장 (이론)	이론 모형	양도세 → 가격 변동성 증폭 가능성	손실 상쇄 여부에 따라 효과 상이
Lunborg-Skedinger (in 30)	스웨덴 주택 시장	실증 분석	실현 기준 양도세 → 동결 효과 확인 (특히 소득 감소 가구)	소비-투자 불일치 정도, 상/하향 이동 여부 중요
KDI 42	자산 시장 (이론/한국)	이론/실증 분석	거래세 낮을 시 양도세 인상 → 동결 효과 / 거래세 높을 시 양도세 인상 → 거래 증가 가능성	기존 통념과 다른 결과 제시
Bai et al. (2023) 47	중국 부동산 시장 (이전세)	실증 분석	이전세 도입 → 단기 거래량 40% 감소, 1년 내 재매각 75% 감소	거래세의 강력한 동결(유동성 저하) 효과 시사

 

IV. 부동산 조세가 자원 배분에 미치는 효과

부동산 관련 조세는 토지 이용의 효율성, 주택 건설 투자 및 공급, 가구의 주거 이동성, 그리고 부동산 부문과 다른 경제 부문 간의 자본 배분에 영향을 미쳐 경제 전반의 자원 배분 효율성에 영향을 준다.

 

A. 보유세와 토지 이용 효율성 및 개발 밀도

• 이론적 효율성 (토지가치세): 경제학 이론에 따르면, 토지 공급은 비탄력적이므로 토지 자체의 가치에 부과하는 세금(토지가치세, LVT)은 자원 배분을 왜곡하지 않는 매우 효율적인 세금으로 간주된다. 이러한 세금은 주로 토지 소유자에게 귀착되며, 토지를 비효율적으로 방치하거나 저이용하는 데 드는 비용을 높여 토지의 집약적이고 효율적인 이용을 유도할 수 있다. 또한 토지 투기나 독점적 축장을 억제하는 효과도 기대할 수 있다.
• 개발 밀도에 대한 영향: 토지가치세는 토지 가격을 상대적으로 높여 자본(건물) 투입을 촉진하므로 개발 밀도를 높이는 경향이 있다. 반면, 건물 등 개량물에 대한 세금은 개발 투자를 위축시켜 밀도를 낮출 수 있다. 한국의 보유세는 토지와 건물을 함께 과세하므로, 순효과는 복합적이다. 과거 한국은 토지와 건물을 구분하여 과세했지만, 이는 토지가치세 원리보다는 실무적 편의에 따른 것이었다.
• 한국적 맥락:
  • 종합토지세(ALT) 도입 배경: 1990년 도입된 종합토지세는 토지 투기 억제 및 효율적 이용 촉진이라는 토지가치세적 이념을 일부 반영했다.
  • 현행 보유세(재산세+종부세)의 문제점: 현행 재산세와 종부세는 토지와 건물을 합산하여 누진세율을 적용하는데, 이는 고가 부동산의 자본 투자를 저해하고 토지의 효율적 이용을 막을 수 있다. 특히, 급격한 누진 구조는 고가 주택 1채보다 저가 주택 여러 채를 보유하는 것이 세금 측면에서 유리하게 만들어, 투기적 보유를 조장하고 효율적 자원 배분을 저해할 수 있다. 또한, 경직적인 용도지역 규제(zoning)는 세금을 통한 토지 이용 효율화 효과를 제약할 수 있다.

 

B. 보유세 및 거래세와 주택 건설 투자 및 신규 공급

• 보유세(재산세, 종부세):
  • 자본화 효과 및 투자 위축: 미래 예상 보유세 부담 증가는 현재 주택 가격 하락(자본화)으로 이어짐. 주택 가격 < 신규 건설 비용 시 투자 위축 가능.
  • 투자 수익률 저하: 보유세는 주택 투자 순수익률 저하. 세후 수익률 < 다른 투자 대안 시 자본 이탈, 주택 투자 감소 가능.
  • 신규 공급 영향 복합성: 가격 하락은 공급 위축 요인이지만, 건설 경기/거시 경제 상황에 따라 달라짐. 보유세 인상이 건설 생산/GDP 감소 유발 분석도 있음. 보유세는 장기적/완만한 가격 안정 효과 가능.
• 거래세(취득세 등):
  • 투자 저해: 높은 거래세는 취득 비용 증가시켜 단기/투기적 수요 위축 가능.
  • 신규 공급 간접 영향: 거래 둔화가 신규 공급에도 간접적 부정적 영향 가능 (개발업자 심리 위축).

 

C. 거래세와 가구의 주거 이동성 및 입지 선택

• 주거 이동성 저해 (동결 효과): 거래세는 이사 비용을 직접적으로 증가시켜 주거지 이동 방해 요인. 높은 거래 비용 때문에 이사 포기하는 '동결 효과' 발생.
• 자원 배분 비효율성: 이동성 저하는 기존 주택 재고의 비효율적 배분 초래. 가구 규모 불일치, 더 나은 일자리/주거 환경 이동 제약. 노동 시장 유연성 저해 및 생산성 손실 야기 가능.
• '발에 의한 투표' 제약: 선호 공공 서비스/조세 부담 지역 이주 방해. 지방 정부 간 경쟁 약화 및 공공 서비스 효율성 저해 가능.
• 한국의 취득세: 한국 취득세 분석 결과, 세율 변경 가격 구간 전후 거래량 왜곡 ('문턱 효과(threshold effect)') 나타남. 취득세가 거래 결정에 영향 및 이동성 제약 시사.

 

D. 부동산 세제가 자본 배분에 미치는 전반적 영향

• 부문 간 자본 배분 왜곡: 부동산 투자 세제 혜택(낮은 보유세 등)은 다른 생산적 부문(제조업 등)으로 갈 자본을 부동산 시장으로 과도 유인 가능 (생산성 저하). 반대로 과도한 부담은 자본 유출 초래 가능.
• 세목별 영향:
  • 보유세: 이론적 왜곡 적으나, 건물 과세/복잡한 누진 구조는 투자 결정 왜곡 가능.
  • 거래세: 자산 효율적 사용처 이동 방해하는 대표적 비효율적 세금.
  • 양도소득세: 자산 매각 시점 왜곡(동결 효과), 자산 간 차등 과세 시 포트폴리오 왜곡 가능.

 

E. 분석 결과의 함의

부동산 세제가 자원 배분에 미치는 영향을 분석한 결과, 몇 가지 중요한 시사점을 도출할 수 있다. 첫째, 토지 과세와 건물 과세는 자원 배분에 상반된 영향을 미칠 수 있다. 토지가치세는 토지 이용 효율성을 높이는 반면, 건물에 대한 세금은 건설 투자를 위축시킬 수 있다. 따라서 토지와 건물을 함께 과세하는 한국의 보유세 제도는 이러한 상반된 효과를 고려하여 설계될 필요가 있으며, 효율성 제고를 위해서는 토지 가치에 대한 과세 비중을 상대적으로 높이는 방안을 검토할 수 있다.

 

둘째, 거래세(취득세)는 주거 이동성을 저해하고 주택 자원의 효율적 배분을 막는 주요 장애물로 작용한다. 노동 시장 유연성 확보 및 주택 시장 효율성 제고를 위해서는 거래세 부담을 완화하는 것이 중요한 정책 방향이 될 수 있다.

 

셋째, 한국 부동산 세제는 취득, 보유, 양도 단계별로 다양한 세금이 복잡하게 얽혀 있고, 정책 변경이 잦아 예측 가능성이 낮다. 이러한 복잡성과 불안정성은 가계와 기업의 합리적인 장기 의사결정을 방해하여 자원 배분의 왜곡을 심화시킬 수 있다. 따라서 세제를 단순화하고 정책의 일관성을 확보하는 것이 자원 배분 효율성 제고에 기여할 수 있다.

 

표 IV.1: 부동산 세목별 자원 배분 효과 비교

세목	자원 배분 측면	예상 효과	주요 근거 (문서 ID)
보유세 (토지)	토지 이용 효율성/집약도	+ (효율/집약적 이용 촉진)	13
	신규 주택 공급/투자	중립적 또는 간접적 영향	13
	가구 이동성	중립적	-
	부동산 부문 자본 유입	중립적 (이론상)	13
보유세 (건물/개량물)	토지 이용 효율성/집약도	- (투자 위축, 저밀 개발 유도)	13
	신규 주택 공급/투자	- (투자 저해)	13
	가구 이동성	중립적	-
	부동산 부문 자본 유입	- (수익률 저하)	13
거래세 (취득세 등)	토지 이용 효율성/집약도	간접적 (-) (이동성 저하로 비효율 고착)	60
	신규 주택 공급/투자	- (투자 저해, 시장 위축)	60
	가구 이동성	- (이동 비용 증가, 동결 효과)	60
	부동산 부문 자본 유입	- (거래 비용 증가)	60
양도소득세	토지 이용 효율성/집약도	간접적 (-) (동결 효과로 비효율 고착)	40
	신규 주택 공급/투자	불확실/왜곡 (매각 시점 왜곡)	43
	가구 이동성	- (동결 효과)	40
	부동산 부문 자본 유입	왜곡 (자산 간 차등 과세 시)	18

주: '+'는 해당 측면을 촉진/개선, '-'는 저해/악화, '중립적'은 큰 영향 없음, '불확실/왜곡'은 방향성이 명확하지 않거나 왜곡 발생을 의미함.

 

V. 한국 부동산 조세 정책에 대한 시사점 및 제언

A. 주요 분석 결과 종합

본 보고서의 분석 결과를 종합하면 다음과 같다.

• 보유세의 역진성: 한국의 부동산 보유세(재산세, 종부세)는 소득 대비 부담 측면에서 역진적인 경향을 보인다. 이는 특히 소득이 적은 고령층에게 큰 부담으로 작용하며, 자산-소득 불일치 및 공시가격 평가 방식 등이 주요 원인이다.
• 양도소득세의 동결 효과: 높은 양도소득세율, 특히 중과 정책은 주택 보유자의 매도 지연을 유발하여 시장의 주택 공급과 유동성을 감소시키는 동결 효과를 발생시킨다. 이는 가격 변동성을 확대할 가능성도 내포한다.
• 거래세의 비효율성: 취득세와 같은 거래세는 가구의 주거 이동성을 크게 제약하고, 노동 시장 유연성을 저해하며, 주택 자원의 효율적 배분을 막는 주요 요인이다.
• 자원 배분 왜곡: 현재의 부동산 세제 구성(역사적으로 높은 거래세/양도세, 상대적으로 낮은 보유세)은 자산 보유를 장려하고 효율적인 토지 이용이나 거래를 저해하며, 부동산 부문과 다른 산업 간의 자본 배분을 왜곡할 수 있다.
• 조세 전가: 보유세 등 일부 부동산 세금 부담은 임대료 인상 등을 통해 임차인에게 전가될 수 있으며, 이는 정책의 의도된 효과(예: 다주택자 부담 증가)를 약화시키고 임차인의 주거비 부담을 가중시킬 수 있다.

 

B. 정책 목표: 형평성, 효율성, 안정성의 균형

부동산 조세 정책은 형평성, 효율성, 시장 안정성이라는 다차원적인 목표 사이에서 균형점을 찾아야 한다.

• 형평성: 보유세의 소득 대비 역진성을 완화하고, 조세 부담이 특정 계층에 과도하게 집중되지 않도록 공정한 분담 방안을 마련해야 한다.
• 효율성: 토지 이용, 주택 투자, 주거 이동성, 자본 배분 등에서 발생하는 조세 왜곡을 최소화하여 자원 배분의 효율성을 높여야 한다.
• 안정성: 부동산 시장의 급격한 변동성을 완화하는 데 기여하되, 동결 효과나 과도한 임차인 부담 전가와 같은 부작용을 최소화해야 한다.
• 재정 건전성: 지방 정부 및 중앙 정부의 안정적인 재원 확보 기능도 고려해야 한다.

 

C. 구체적인 정책 제언

위 분석과 목표를 바탕으로 다음과 같은 정책 방향을 제언한다.

1. 조세 부담의 재조정: 거래세 인하 및 보유세 강화
   • 근거: 경제 이론 및 다수 연구에서 일관되게 제시되는 방향이다. 거래세 인하는 이동성 제약을 완화하고, 보유세 강화는 상대적으로 효율적인 재원 조달 및 토지 이용 효율화에 기여할 수 있다.
   • 방안: 취득세율을 점진적으로 인하하고, 단일 비례세율 구조로 단순화하는 방안을 검토한다. 동시에 재산세 및 종부세 부담을 강화하되, 건물보다는 토지 가치에 대한 부담을 상대적으로 높이는 방향을 고려한다. 전체적인 세수 효과를 고려하여 조정한다.
2. 보유세(재산세, 종부세) 개편
   • 역진성 완화: 저소득 고령층 등 취약 계층에 대한 세액 공제 또는 감면(소득 연동형 Circuit Breaker 등) 제도를 도입/확대하여 소득 대비 과도한 부담을 완화한다. 공시가격의 형평성 및 현실화율 제고를 통해 평가 기반의 불균형을 해소한다.
   • 구조 단순화 및 역할 명확화: 복잡한 누진세율 구조를 단순화하고, 특히 지방세인 재산세는 지방 공공 서비스에 대한 편익과세 원칙에 부합하도록 개편하는 방안을 검토한다. 국세인 종부세의 역할(예: 소득 재분배, 지역 균형 재원)을 명확히 하고, 재산세와의 관계를 재정립한다. 종부세를 지방세로 전환하거나 재산세와 통합하는 방안, 또는 일부를 지역 균형 발전을 위한 재원으로 활용하는 방안 등을 장기적으로 검토한다.
3. 양도소득세 재검토
   • 동결 효과 완화: 과도한 동결 효과를 완화하고 시장 유동성을 개선하기 위해 장기 보유에 대한 세 부담을 경감하는 방안(예: 장기보유특별공제 확대)을 고려한다. 시장 상황에 따른 빈번하고 급격한 세율 변경(특히 중과)은 정책 불확실성을 높이고 동결 효과를 심화시키므로 지양한다.
   • 자산 간 중립성 제고: 부동산과 금융자산 등 다른 자산 간 양도소득세 부담의 형평성을 높여 자본 배분 왜곡을 줄인다.
4. 임차인 전가 문제 고려
   • 정책 인식 제고: 보유세 인상 시 임대료 전가를 통해 임차인의 부담이 증가할 수 있음을 정책 결정 과정에서 충분히 인지해야 한다.
   • 완화 방안 모색: 보유세 강화 시 임대주택 공급 확대 정책이나 저소득 임차인에 대한 주거비 지원 정책을 병행하여 임차인 부담 증가를 완화하는 방안을 고려한다.
5. 정책 안정성 및 예측 가능성 제고
   • 장기적 정책 원칙 수립: 단기적인 시장 변동에 대응하기 위한 잦은 세제 변경보다는, 장기적인 관점에서 부동산 조세 정책의 기본 원칙과 방향을 설정하고 일관성을 유지해야 한다. 이는 시장 참여자들의 예측 가능성을 높여 합리적인 의사결정을 지원한다.
   • 정책 조율 강화: 중앙 정부와 지방 정부 간, 그리고 취득-보유-양도 단계별 세금 간 정책 조율을 강화하여 정책의 일관성과 효과성을 높인다.

 

D. 분석 결과의 함의

부동산 세제 개편은 단편적인 접근보다 전체 시스템을 고려한 통합적인 접근이 필수적이다. 양도소득세의 동결 효과는 거래세 수준과 상호작용하며, 보유세 강화는 역진성 완화 조치와 병행되어야 하고, 거래세에서 보유세로의 부담 전환은 세수 중립성과 분배 효과를 신중히 고려해야 한다. 또한 임차인에게 미치는 영향은 보유세 수준과 임대 시장 상황에 따라 달라지므로, 개별 세금의 조정만으로는 의도치 않은 부작용을 낳거나 정책 목표 달성에 실패할 수 있다. 따라서 취득, 보유, 양도 전 단계에 걸친 세금 간의 상호 연관성을 고려한 종합적인 개편안 마련이 중요하다.

 

이러한 개편 과정에서 정치적 현실성 또한 중요한 고려 사항이다. 경제학적으로는 보유세 강화와 거래세 완화가 바람직한 방향으로 제시되지만, 보유세는 납세자에게 직접적이고 반복적으로 부과되어 조세 저항이 매우 크다. 반면, 거래세는 이사할 때만 납부하므로 기존 주택 보유자들에게는 상대적으로 덜 민감하게 느껴질 수 있다. 따라서 보유세 강화 정책은 상당한 정치적 부담을 수반하며, 성공적인 개혁을 위해서는 정책의 필요성에 대한 충분한 사회적 공감대 형성과 함께 단계적 시행이나 보완책 마련 등 정치적 수용성을 높이는 노력이 병행되어야 한다.

 

마지막으로, 효과적이고 공평한 보유세 운영의 근간은 정확하고 신뢰할 수 있는 부동산 가치 평가 시스템이다. 공시가격 제도의 정확성, 일관성, 투명성을 확보하는 것은 공평 과세 및 효율적인 보유세 개혁의 필수 전제 조건이다. 따라서 가치 평가 시스템 개선에 대한 지속적인 투자와 노력이 필요하다.

 

표 V.1: 한국 부동산 세제 개편을 위한 주요 정책 제언 요약

정책 영역	구체적 제언	정책 목표 및 근거	관련 문서 ID / 기관
세 부담 재조정	취득세 인하 / 보유세 강화	효율성 증대 (이동성 제고), 형평성 (보유 자산 과세 강화)	18
	(취득세) 비례세율 구조 검토	효율성 증대 (시장 왜곡 완화)	60
보유세 개편 (재산세/종부세)	역진성 완화 조치 (저소득/고령층 감면 등)	형평성 증대 (소득 대비 부담 완화)	24
	공시가격 정확성/형평성 제고	형평성 및 효율성 기반 강화	24
	단순화/역할 명확화 (지방세 vs 국세)	효율성 증대, 지방 분권 강화	35
양도소득세 개편	동결 효과 완화 (장기보유 우대 등)	효율성 증대 (시장 유동성 개선)	18
	자산 간 과세 중립성 제고	효율성 증대 (자본 배분 왜곡 완화)	18
임차인 전가 고려	임대료 전가 가능성 인지	형평성 (임차인 부담 완화), 정책 실효성 제고	46
	완화책 모색 (주거비 지원 등)	형평성 (임차인 부담 완화)	-
정책 안정성	장기적 정책 원칙 수립 및 일관성 유지	안정성 및 예측 가능성 제고, 시장 신뢰 확보	19
	정책 조율 강화 (정부 부처/단계별 세금)	정책 일관성 및 효과성 제고	18

 

VI. 결론

본 보고서는 한국 부동산 조세 제도의 주요 경제적 효과를 분석하였다. 분석 결과, 부동산 보유세는 소득 대비 역진적인 성격을 나타내며, 특히 자산은 있으나 소득이 적은 고령층에게 부담이 집중될 수 있음을 확인하였다. 양도소득세는 높은 세율이나 중과 시 주택 매도를 지연시켜 시장 공급과 유동성을 저해하는 동결 효과를 유발하며, 이는 가격 변동성을 확대할 가능성도 제기되었다. 취득세와 같은 거래세는 가구의 주거 이동성을 제약하고 자원의 효율적 배분을 저해하는 주요 요인으로 분석되었다. 이러한 개별 세금의 효과들이 복합적으로 작용하여 부동산 시장과 거시 경제 전반의 자원 배분에 영향을 미치고 있으며, 보유세 부담 등이 임차인에게 전가될 수 있다는 점도 중요한 고려 사항이다.

 

이러한 분석 결과는 한국 부동산 조세 정책이 형평성, 효율성, 안정성이라는 다차원적 목표 사이에서 신중한 균형점을 찾아야 함을 시사한다. 단기적인 시장 안정화 목표에 치중하여 잦은 정책 변경을 하기보다는, 장기적인 관점에서 조세 원칙에 부합하는 안정적이고 예측 가능한 세제 시스템을 구축하는 것이 중요하다. 구체적으로는 거래세 부담을 완화하고 보유세 부담을 강화하는 방향으로 조세 부담 구조를 재편하되, 보유세의 역진성을 완화하고 공평한 과세 기반을 마련하기 위한 노력이 병행되어야 한다. 또한, 양도소득세의 동결 효과를 완화하고 자산 간 과세 형평성을 제고하며, 임차인에게 미치는 영향을 고려한 정책 설계가 필요하다. 이러한 개혁은 단편적인 접근이 아닌, 취득-보유-양도 단계의 세금 간 상호작용을 고려한 통합적인 관점에서 추진되어야 하며, 정확하고 신뢰성 있는 부동산 가치 평가 시스템이 그 기반이 되어야 할 것이다. 성공적인 개혁을 위해서는 경제적 타당성뿐만 아니라 정치적 수용성을 높이기 위한 노력도 필수적이다.

 

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