[부동산] 부동산 시장에서 조세 귀착의 문제

정부가 부동산 시장에 세금(조세)을 부과할 때, 법적으로 세금을 납부할 의무가 있는 사람(법적 납세의무자)과 실제로 세금 부담을 최종적으로 지게 되는 사람(경제적 담세자)이 다를 수 있습니다. 이처럼 조세 부담이 시장 메커니즘(가격 조정)을 통해 누구에게 최종적으로 돌아가는가의 문제를 '조세의 귀착(Tax Incidence)'이라고 합니다.

 

부동산 관련 세금이 부과될 때, 그 부담이 과연 주택 소유자(임대인/매도인), 주택 사용자(임차인/매수인), 또는 개발업자 중 누구에게 더 많이 돌아가는지를 이해하는 것은 정책의 실효성과 공평성을 평가하는 데 매우 중요합니다.

 

1. 조세 귀착의 기본 원리: 탄력성과 부담 전가

조세 부담이 누구에게 더 많이 귀착되는지를 결정하는 가장 중요한 요인은 수요와 공급의 상대적인 가격탄력성입니다.

탄력성(Elasticity):

가격 변화에 대해 수요량이나 공급량이 얼마나 민감하게 반응하는지를 나타내는 척도입니다.

• 비탄력적(Inelastic): 가격이 변해도 수요량/공급량이 크게 변하지 않음 (반응 둔감). 대체재가 적거나 필수적인 재화일수록 비탄력적입니다.
• 탄력적(Elastic): 가격이 조금만 변해도 수요량/공급량이 크게 변함 (반응 민감). 대체재가 많거나 사치품 성격이 강할수록 탄력적입니다.

 

부담 전가(Tax Shifting) 원리:

• 조세 부담은 가격 변화에 덜 민감한, 즉 상대적으로 더 비탄력적인 쪽에 더 많이 귀착됩니다. 탄력성이 낮을수록 가격 변화에 덜 민감하게 반응하므로, 세금 부과로 인한 가격 상승(수요자 부담)이나 가격 하락(공급자 부담)을 피하기 어렵기 때문입니다.
• 수요가 공급보다 더 비탄력적이면 → 수요자(구매자/임차인) 부담 증가
• 공급이 수요보다 더 비탄력적이면 → 공급자(판매자/임대인) 부담 증가

 

2. 부동산 시장의 탄력성 특징

부동산 시장은 다음과 같은 탄력성 특징을 가집니다.

• 수요의 가격탄력성:
  • 주택은 필수재 성격이 강해 단기적으로는 비교적 비탄력적인 경향이 있습니다.
  • 그러나 주택 가격이 가계 소득에서 차지하는 비중이 매우 크므로, 가격 변화에 민감하게 반응하여 탄력성이 아주 낮지는 않을 수 있습니다. 투자 목적 수요는 더 탄력적일 수 있습니다.
• 공급의 가격탄력성:
  • 단기: 기존 주택 재고량은 거의 고정되어 있고 신규 건설에는 오랜 시간이 걸리므로, 매우 비탄력적입니다.
  • 장기: 신규 건설이 가능해지므로 단기보다는 탄력성이 커지지만, 토지 제약, 인허가 절차, 건설 기간 등으로 인해 일반 공산품보다는 여전히 비탄력적인 경향을 보입니다.
  • 토지 공급: 물리적인 토지 공급은 완전 비탄력적입니다 (부증성).

 

부동산-조세귀착

 

3. 주요 부동산 조세의 귀착 분석

이러한 탄력성 특징을 바탕으로 주요 부동산 세금의 귀착 문제를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

① 보유세 (재산세, 종합부동산세)의 귀착:

• 법적 납세의무자: 부동산 소유자 (임대인 포함).
• 단기적 귀착: 단기적으로 주택 공급은 매우 비탄력적이므로, 보유세가 부과되거나 인상될 경우 임대인이 임대료를 즉각적으로 올려 세금 부담을 임차인에게 전가하기는 어렵습니다. 따라서 단기적으로는 주택 소유자(임대인)가 세금 부담의 상당 부분을 부담할 가능성이 높습니다.
• 장기적 귀착: 장기적으로 임대인은 보유세 부담 증가로 인해 임대주택 공급을 줄이거나(예: 신규 투자 감소, 용도 전환), 임대료 인상을 시도할 수 있습니다. 임대주택 수요가 비탄력적이고 장기 공급이 어느 정도 탄력적이라면(공급 감소 가능), 임대료 인상을 통해 세금 부담의 일부 또는 상당 부분이 임차인에게 전가될 수 있습니다. 토지에 대한 보유세는 공급이 완전 비탄력적이므로 궁극적으로 토지 소유자에게 귀착되는 경향이 강합니다.
• 결론: 단기에는 소유자 부담이 크나, 장기에는 시장 상황과 수요/공급 탄력성에 따라 임차인에게 전가될 수 있습니다. 토지분 보유세는 소유자 귀착 경향이 큽니다.

 

② 거래세 (취득세, 양도소득세)의 귀착:

• 법적 납세의무자: 취득세는 구매자(매수인), 양도소득세는 판매자(매도인).
• 경제적 귀착: 법적 납세의무자와 관계없이, 세금 부담은 매수인과 매도인 양측에게 분담되어 귀착됩니다. 부담 비율은 거래 시점의 수요와 공급의 상대적 탄력성에 따라 결정됩니다.
  • 수요가 비탄력적, 공급이 탄력적일 때: 구매자가 가격 변화에 둔감하므로, 매수인이 실질적으로 더 높은 가격을 지불(취득세 포함)하거나 매도인이 가격을 덜 깎아주게 되어 매수인 부담이 커집니다.
  • 공급이 비탄력적, 수요가 탄력적일 때: 판매자가 가격 변화에 둔감하므로(예: 급히 팔아야 할 상황), 매도인이 실질적으로 더 낮은 가격을 받거나(양도세 부담 후) 매수인의 취득세 부담을 덜어주기 위해 가격을 더 깎아주게 되어 매도인 부담이 커집니다.
• 결론: 부동산 거래는 사는 쪽과 파는 쪽 모두 어느 정도 비탄력적인 경우가 많아(특정 지역 선호, 이사 비용 등), 거래세 부담은 양측이 나누어 부담하는 경향이 있습니다. 높은 거래세는 매도인이 받는 가격을 낮추고 매수인이 지불하는 가격을 높여 결과적으로 부동산 거래 자체를 위축시키는 효과를 가져옵니다.

 

③ 개발 관련 조세 (개발부담금 등)의 귀착:

• 법적 납세의무자: 개발업자.
• 경제적 귀착: 최종적인 부담은 시장 상황에 따라 달라집니다.
  • 신규 주택에 대한 수요가 매우 강하고 비탄력적이라면, 개발업자는 부담금의 상당 부분을 분양가 인상을 통해 구매자에게 전가할 수 있습니다.
  • 개발 가능한 토지 공급이 비탄력적이라면, 개발업자는 토지 매입 가격 협상 시 부담금 부과를 이유로 가격을 낮추려 하여 토지 소유자에게 일부 부담이 전가될 수 있습니다.
  • 주택 시장 경쟁이 치열하고 수요가 탄력적이라면, 개발업자가 부담금의 상당 부분을 자신의 이윤 감소로 흡수해야 할 수도 있습니다.

 

4. 정책적 시사점 및 결론

정책 효과 예측의 중요성:

특정 부동산 세금을 도입하거나 변경할 때, 법적으로 누구에게 세금을 걷는지만 볼 것이 아니라, 그 부담이 실제로 누구에게 돌아갈지(조세 귀착)를 예측하는 것이 정책의 실효성(예: 투기 억제 효과)과 공평성(예: 저소득층 부담 가중 여부)을 판단하는 데 매우 중요합니다. 법적 귀착과 경제적 귀착은 다를 수 있습니다.

 

부동산 시장의 복잡성:

부동산 세금의 귀착은 단기/장기, 주택 유형, 지역 시장 상황, 임대/매매 시장 등 구체적인 조건에 따라 복잡하게 달라지므로, 일반화하기 어려우며 실증적인 분석이 필요합니다.

 

결론:

부동산 조세의 경제적 부담은 법적 납세자와 관계없이 수요와 공급의 상대적 가격탄력성에 따라 분담됩니다. 특히 공급이 비탄력적인 부동산 시장의 특성상 소유자(공급자 측)가 단기적으로나 토지 부분에 대해 상당 부분 부담하는 경향이 있으나, 거래세는 양측이 분담하고 보유세 등도 장기적으로는 임차인(수요자 측)에게 전가될 가능성이 상존합니다. 따라서 공평하고 효과적인 부동산 조세 정책을 위해서는 이러한 조세 귀착의 원리를 충분히 이해하고 고려해야 합니다.

 

 

[부동산] - [부동산] 부동산 주요개념 총정리

[부동산] 부동산 주요개념 총정리

 

부동산 시장에서 조세 귀착의 문제-정보의호텔.pdf

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이어지는 아래의 글에서는 위에서 다룬 내용을 좀더 깊게 다루고 있습니다. 

 

I. 서론

A. 연구의 목적 및 중요성

부동산은 한국 경제와 가계 자산에서 차지하는 비중이 매우 크며, 관련 조세 정책은 시장 참여자들의 의사결정과 자원 배분에 지대한 영향을 미친다. 재산세, 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 다양한 부동산 관련 세금은 지속적인 정책 논쟁의 대상이 되어왔다. 이러한 세금이 법적으로 누구에게 부과되는지와 관계없이, 실제 경제적 부담이 시장 참여자들(매도자, 매수자, 임대인, 임차인 등) 사이에서 어떻게 분배되는지를 이해하는 것은 매우 중요하다. 조세의 실질적인 부담 분배를 의미하는 '조세 귀착(tax incidence)' 분석은 조세 정책의 형평성 및 효율성 평가, 나아가 시장 안정화 효과를 예측하는 데 필수적이다. 특히 부동산 보유세의 임차인 전가 여부, 거래세가 시장 유동성에 미치는 영향 등은 끊임없이 제기되는 주요 쟁점이다.

 

II. 조세 귀착의 경제학적 개념

A. 법적 부담과 경제적 부담의 구분

조세 귀착을 이해하기 위해서는 먼저 세금의 법적 부담(legal incidence)과 경제적 부담(economic incidence)을 명확히 구분해야 한다. 법적 귀착은 조세 법규상 정부에 세금을 납부할 의무가 있는 주체에게 세금 부담이 귀착된다고 보는 개념이다. 예를 들어, 법적으로 판매자에게 부가가치세 납부 의무가 있다면 법적 귀착은 판매자에게 있다.

 

그러나 경제적 귀착은 세금 부과로 인해 발생하는 가격, 임금, 이윤 등의 변화를 통해 실제로 누가 실질적인 경제적 손실을 부담하는가를 기준으로 하는 개념이다. 세금은 시장에서의 가격 조정 과정을 통해 법적 납세 의무자로부터 다른 경제 주체에게 전가될 수 있으며, 이 전가 과정을 거쳐 최종적으로 실질적인 부담이 귀속되는 것을 경제적 귀착이라고 한다. 예를 들어, 판매자에게 부과된 부가가치세는 상품 가격 인상을 통해 소비자에게 전가될 수 있으며, 이 경우 경제적 부담의 일부 또는 전부가 소비자에게 귀착된다. 마찬가지로 기업에 부과된 법인세는 상품 가격 인상을 통해 소비자에게 전가되거나(전전), 임금 하락을 통해 노동자에게 전가될(후전) 수 있다.

 

핵심은 법적으로 누가 세금을 납부하는지가 실제 경제적 부담의 분배를 결정하지 않는다는 점이다. 조세 부담의 크기는 세금 부과 전후의 실질 소득 또는 후생 수준의 차이로 측정되며, 이는 시장 가격 변화를 고려한 분석적 결과이다.

 

B. 조세 전가 메커니즘

조세 전가(tax shifting)는 법적 납세 의무자가 세금 부담을 다른 경제 주체에게 이전시키는 과정을 의미한다. 이는 시장 메커니즘을 통해 발생하며, 주로 가격 변화를 통해 이루어진다.

전가의 주요 형태는 다음과 같다:

• 전전 (Forward Shifting): 세금 부담이 생산 또는 유통 과정을 따라 소비자에게 이전되는 경우이다. 생산자나 판매자에게 세금이 부과될 때, 이들이 상품이나 서비스 가격을 인상함으로써 세금 부담의 일부 또는 전부를 구매자(소비자)에게 떠넘기는 현상이다. 부가가치세가 대표적인 예이며, 일반적으로 '조세 전가'라고 할 때는 전전을 의미하는 경우가 많다.
• 후전 (Backward Shifting): 세금 부담이 생산 또는 유통 과정과 반대 방향으로 생산요소 공급자에게 이전되는 경우이다. 예를 들어, 기업에 세금이 부과되었을 때 상품 가격 인상이 어렵다면, 기업은 노동 수요를 줄이거나 임금을 낮춤으로써 노동자에게 부담을 전가하거나, 자본에 대한 수익률을 낮춤으로써 자본 공급자(투자자)에게 부담을 전가할 수 있다.
• 소전 (Absorption): 생산자가 경영 합리화나 기술 혁신 등을 통해 생산성을 향상시켜 세금 부담을 자체적으로 흡수하고, 소비자나 생산요소 공급자에게 전가하지 않는 경우이다.

이러한 전가 과정을 통해 최종적으로 각 경제 주체에게 실질적인 부담이 귀속되는 것이 조세 귀착이다.

 

조세-전가-주요형태

 

C. 탄력성의 결정적 역할

조세의 경제적 귀착, 즉 세금 부담이 구매자와 판매자 사이에서 어떻게 분배되는지는 전적으로 수요와 공급의 상대적인 가격 탄력성(price elasticity)에 의해 결정된다. 가격 탄력성은 가격 변화에 대해 수요량이나 공급량이 얼마나 민감하게 반응하는지를 나타내는 척도이다.

 

일반적인 원칙은 다음과 같다: 시장의 양측(수요자 또는 공급자) 중 가격 변화에 덜 민감하게 반응하는, 즉 더 비탄력적인(inelastic) 측이 세금 부담의 더 큰 부분을 진다. 비탄력적인 측은 가격이 변해도 수요량이나 공급량을 크게 조절하기 어렵기 때문에 세금 부담을 회피하기 어렵다.

 

• 수요가 공급보다 비탄력적인 경우: 구매자(수요자)가 세금 부담의 더 큰 부분을 진다. 수요가 비탄력적이면 가격이 상승해도 구매량을 크게 줄이지 않으므로, 판매자는 가격 인상을 통해 세금 부담을 구매자에게 전가하기 용이하다. 예를 들어, 담배나 처방약과 같이 중독성이나 필수성으로 인해 수요가 비탄력적인 재화에 세금이 부과되면 소비자가 부담의 대부분을 지게 된다.
• 공급이 수요보다 비탄력적인 경우: 판매자(공급자)가 세금 부담의 더 큰 부분을 진다. 공급이 비탄력적이면 가격이 하락해도 공급량을 크게 줄이기 어려우므로, 세금 부과 시 판매자는 낮은 가격을 수용하며 부담을 떠안게 된다. 예를 들어, 토지나 해변 호텔과 같이 공급이 고정되거나 단기적으로 조절하기 어려운 재화에 세금이 부과되면 소유자(공급자)가 부담의 대부분을 지게 된다. 사치품의 경우 수요는 탄력적이지만(가격이 오르면 다른 것으로 대체 용이), 공급은 상대적으로 비탄력적이어서(생산 시설 전환 어려움) 세금 부담은 주로 공급자에게 귀착될 수 있다.

 

극단적인 경우를 살펴보면 다음과 같다:

• 수요가 완전 비탄력적(수직선)이면 구매자가 100% 부담한다.
• 수요가 완전 탄력적(수평선)이면 판매자가 100% 부담한다.
• 공급이 완전 비탄력적(수직선)이면 판매자가 100% 부담한다.
• 공급이 완전 탄력적(수평선)이면 구매자가 100% 부담한다.

세금 부담이 구매자에게 전가되는 비율(pass-through fraction)은 수요와 공급의 탄력성 값을 이용하여 정량적으로 계산할 수도 있다.

 

탄력성의 역할에 대한 이론적 명확성에도 불구하고, 실제 특정 부동산 하위 시장에 대한 관련 탄력성을 정확하게 추정하는 것은 매우 어렵다. 이는 부동산 자산의 이질성(위치, 유형, 품질 등)과 시장 상황 변화에 따른 행동 변화 때문이다. 이러한 추정의 어려움은 실제 조세 귀착에 대한 지속적인 논쟁의 주요 원인이 된다. 이론적으로는 탄력성이 낮은 쪽, 즉 대체 수단이 적거나(수요 측면) 다른 용도로 전환하기 어려운(공급 측면) 쪽이 세금 부담을 더 많이 지게 된다. 이는 특히 부동산 시장에 중요한 함의를 가지는데, 토지는 위치가 고정되어 공급이 비탄력적이며, 주택 수요 역시 단기적으로나 특정 지역에서는 필수재 성격과 높은 거래 비용으로 인해 상대적으로 비탄력적일 수 있기 때문이다. 따라서 이론적으로 부동산 관련 세금, 특히 토지세나 광범위한 재산세는 이동성이 낮거나 유연성이 부족한 측(토지 소유자, 또는 임대 시장에서 공급보다 수요가 더 비탄력적이라면 임차인)에게 귀착될 가능성이 높다.

 

III. 한국의 주요 부동산 세금 개요

한국의 부동산 관련 조세는 부동산의 취득, 보유, 양도(처분) 등 거래 단계별로 부과된다. 본 보고서에서 중점적으로 분석할 주요 세금은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세이다.

 

A. 주요 부동산 세금 식별 및 설명

• 취득세 (Acquisition Tax):
  • 부동산을 매매, 상속, 증여 등으로 취득했을 때 부과되는 대표적인 지방세이다.
  • 법적 납세 의무자는 부동산 취득자이며, 취득일로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 신고 및 납부해야 한다.
  • 과세표준은 일반적으로 취득 당시 가액이며, 세율은 주택 가격, 주택 수, 취득 원인(매매, 상속, 증여 등), 주택 면적 등에 따라 1%에서 최대 12%(다주택자 중과 등)까지 다양하게 적용된다.
  • 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 함께 부과된다. 생애 최초 주택 구입자에 대한 감면 혜택 등이 존재한다.
• 재산세 (Property Tax):
  • 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유한 자에게 부과되는 대표적인 보유세이자 지방세이다.
  • 법적 납세 의무자는 해당 재산의 소유자이다.
  • 과세표준은 정부가 공시하는 가격(공시가격, 시가표준액)에 '공정시장가액비율'을 곱하여 산정한다. 이 비율은 주택과 토지/건축물에 따라 다르며, 정책적으로 조정될 수 있다 (예: 2022년 1주택자 45%, 주택 60%, 토지/건물 70%).
  • 세율은 과세표준 구간별로 누진적으로 적용된다 (예: 주택 0.1%~0.4%).
  • 납부는 1년에 두 번(7월, 9월)에 나누어 하며, 세액이 일정 금액 이하(예: 20만원)이면 7월에 한 번에 납부한다.
  • 지방교육세, 지역자원시설세 등이 부가세로 부과된다.
• 종합부동산세 (Comprehensive Real Estate Tax - CRET):
  • 일정 기준 금액을 초과하는 고가 부동산(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)을 전국적으로 합산하여 소유한 개인 및 법인에게 부과되는 보유세이자 국세이다.
  • 과세기준일은 재산세와 동일하게 매년 6월 1일이다.
  • 법적 납세 의무자는 기준 금액을 초과하는 부동산 소유자이다.
  • 과세표준은 인별 전국 합산 공시가격에서 공제금액(예: 1주택자 12억원, 다주택자 9억원, 법인 0원 - 변동 가능)을 빼고 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 100% - 변동 가능)을 곱하여 산정한다.
  • 세율은 과세표준 구간별, 주택 수(2주택 이하, 3주택 이상/조정대상지역 2주택) 등에 따라 누진적으로 적용되며, 주택의 경우 0.5%에서 최대 5.0%까지 적용될 수 있다 (세율은 정책 변화에 따라 변동).
  • 납부 시기는 매년 12월 1일부터 15일까지이다.
  • 산출된 종부세액에서 해당 부동산에 부과된 재산세액 중 일부를 공제하며, 1세대 1주택자에 대한 연령별/보유기간별 세액공제(최대 80%)가 있다. 농어촌특별세가 부가세로 부과된다.
• 양도소득세 (Capital Gains Tax):
  • 부동산을 매각(양도)할 때 발생하는 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 대해 부과되는 소득세의 일종이며 국세이다.
  • 법적 납세 의무자는 양도자(매도인)이며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 한다.
  • 세율은 보유 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 기본세율(6%~45% 누진)에 중과세율(예: 다주택자 최대 +30%p - 중과 유예 중)이 적용될 수 있으며, 단기 보유(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)에 대해서도 높은 세율이 적용된다.
  • 1세대 1주택자가 일정 요건(예: 2년 이상 보유/거주)을 충족하면 양도차익 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 장기보유특별공제도 적용된다.
  • 양도소득세액의 10%가 지방소득세로 부가되며, 감면받은 세액이 있는 경우 농어촌특별세가 부과될 수 있다.

 

B. 주요 부동산 세금 요약표

다음 표는 분석 대상인 한국의 주요 부동산 세금의 특징을 요약한 것이다. 이 표는 각 세금의 기본적인 성격을 이해하고, 이후의 귀착 분석 논의를 위한 기초 정보를 제공한다.

세금 명칭	세목 구분 (국세/지방세)	과세 단계	과세 표준	주요 세율 구조	법적 납세 의무자
취득세 (Acquisition Tax)	지방세	취득	취득 당시 가액	취득 원인, 주택 가액/수 등에 따라 차등 (1%~12%)	취득자
재산세 (Property Tax)	지방세	보유	공시가격 × 공정시장가액비율	과세표준 구간별 누진세율 (주택 0.1%~0.4%)	소유자
종합부동산세 (CRET)	국세	보유	(전국 합산 공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율	과세표준 구간별, 주택 수 등에 따라 누진세율 (주택 0.5%~5.0%)	소유자
양도소득세 (CGT)	국세	양도	양도차익 (양도가액 - 취득가액 - 필요경비)	보유 기간, 주택 수 등에 따라 누진/중과세율 (기본 6%~45%, 단기/중과↑)	양도자

 

IV. 한국 부동산 세금의 귀착 분석

A. 서론: 귀착 분석의 틀

앞서 살펴보았듯이, 조세의 경제적 귀착은 법적 납세 의무와는 별개로 시장 참여자들의 경제적 행동 변화와 시장의 힘(수요와 공급의 상대적 탄력성)에 의해 결정된다. 이 장에서는 한국의 주요 부동산 세금인 재산세, 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 각각에 대해 경제적 부담이 궁극적으로 누구에게 돌아가는지를 분석한다. 이 분석에서는 부동산 시장의 특수성을 반영하는 주요 요인들을 고려한다.

 

B. 귀착 분석의 주요 고려 요인

부동산 시장에서의 조세 귀착을 분석할 때는 다음 요인들을 종합적으로 고려해야 한다.

• (a) 공급 및 수요의 탄력성:
  • 주택 공급 탄력성: 단기적 비탄력성, 장기적 제한적 탄력성 (토지는 완전 비탄력적)
  • 주택 수요 탄력성: 단기적 비탄력적 경향, 장기적 탄력성 증가 가능, 유형별/목적별 차이
• (b) 시장 상황 (호황 vs. 불황):
  • 호황기: 수요 비탄력성↑, 전가 용이
  • 불황기: 수요 탄력성↑, 전가 어려움
• (c) 부동산 유형 (주거용 vs. 상업용):
  • 주거용: 가계 소득, 인구, 금리 영향, 자가/임대 시장 구분
  • 상업용: 경기, 산업 구조 영향, 소비자/생산요소로 전가/후전 가능성↑
• (d) 시간 지평 (단기 vs. 장기):
  • 단기: 공급 고정 → 수요 탄력성 중요, 가격/임대료 조정
  • 장기: 공급 조절 가능 → 공급 탄력성 및 요소 이동성 중요, 투자/구조 영향

이 요인들은 서로 복잡하게 얽혀 작용한다. 예를 들어, 주거용 부동산 시장이 장기 호황을 겪는 경우, 높은 수요 비탄력성으로 인해 임대인이 단기적으로 재산세를 전가할 수 있더라도, 장기적으로 신규 공급이 (가능하다면) 이루어지면서 전가 효과가 완화될 수 있다. 반대로, 불황기에 세금 인상이 단행되면 단기적으로는 소유주가 전적으로 부담하게 되어 가격 하락을 가속화하거나 장기적인 신규 공급을 위축시킬 수 있다. 따라서 귀착 분석은 이러한 요인들의 상호작용을 고려해야 한다.

 

C. 재산세 (Property Tax) 귀착 분석

법적 부담 vs. 경제적 부담: 법적으로는 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자가 납부 의무를 진다. 그러나 경제적 부담이 누구에게 귀착되는지에 대해서는 다양한 이론과 논쟁이 존재한다.

이론적 관점:

• 전통적 견해 (Old View / 부분균형 분석): 재산세를 토지분과 건물(개량)분으로 나누어 분석한다. 토지분은 공급 비탄력성으로 토지 소유자에게 귀착(자본화). 건물분은 사용자(임차인, 소비자)에게 전전되거나 생산요소에 후전될 수 있음.
• 새로운 견해 (New View / 일반균형 분석 / 자본세 관점): 재산세를 본질적으로 자본세로 간주. 전국 평균 세율은 자본 소유자에게 귀착. 지역별 차이(differential)는 소비세 효과로 지역 탄력성/요소 이동성에 따라 귀착. (현재 지배적 이론)
• 편익과세 견해 (Benefit View): 재산세를 지역 공공 서비스 이용료로 간주. 세금=편익이면 실질적 부담 없음. (한국 현실 적합성은 낮다는 평가)

임대인/임차인 귀착 (임대 시장): 재산세 인상분이 임대료 인상을 통해 임차인에게 전가될 수 있는지는 핵심 쟁점이다.

• 전가 가능성: 임대인은 비용으로 간주하고 전가 시도. 수요가 비탄력적이면 전가 가능. 일부 국내 연구에서 제한적 전가 실증 결과 제시 (월세/전세가격 상승).
• 전가 불가능성 또는 제한성: 공급이 비탄력적이거나 시장이 경쟁적이면 전가 어려움. 부담은 임대인 수익 감소 또는 자산 가치 하락(자본화)으로 귀착. '새로운 견해'는 주로 자본 소유자 부담 주장.

주택 소유자 영향: 자가 거주자는 직접 부담. 재산세 부담이 주택 가격에 자본화(capitalized)되면 매각 시 자산 가치 하락으로 이어짐. 서울 아파트 대상 연구에서 높은 자본화율 추정.

한국적 맥락: 전세 제도의 영향, 높은 거래 비용, 시장 상황(호황/불황) 등이 귀착에 영향. 전가 여부에 대한 사회적 논쟁 지속.

한국에서 재산세의 임차인 전가 여부에 대한 정치적, 사회적 논쟁이 끊이지 않는 현상은 주목할 만하다. 실증 연구 결과가 혼재되어 있음에도 불구하고, 이 문제가 지속적으로 부각되는 것은 단순히 경제적 귀착의 문제를 넘어 공정성, 주거 안정성에 대한 우려, 그리고 임대료 상승에 대한 정치적 민감성이 복합적으로 작용하고 있음을 시사한다. 임차인 부담에 대한 집중은 '새로운 견해'가 강조하는 자본 소유자의 부담이나 주택 소유자의 자본화 효과를 간과하게 만들 수 있다.

 

D. 종합부동산세 (Comprehensive Real Estate Tax) 귀착 분석

과세 대상 및 법적 납세자: 법적으로는 전국 합산 기준 일정 금액 이상의 고가 부동산 소유자(개인 및 법인)가 납세 의무자이다. 부유세적 성격을 가지며, 부동산 투기 억제 및 가격 안정 효과도 기대되었다.

소유자 부담 vs. 전가: 일차적으로는 고가 부동산 소유자의 세 부담을 늘리는 것이 목적이다. 그러나 재산세와 마찬가지로, 이 추가적인 보유 비용을 임대인이 임차인에게 전가할 수 있는지 여부가 논쟁거리이다.

• 전가 가능 주장: 임대인은 비용으로 간주, 특히 고가 임대 시장에서 수요 비탄력적이면 전가 시도 가능. 보유 비용 증가가 일부 전가된다는 연구 결과 존재.
• 전가 불가능 또는 제한적 주장: 과거 종부세 조정 관련 준실험적 연구에서 전세 가격으로의 유의미한 전가 효과 발견 못함 (약 6% 추정). 종부세가 시장 일부에만 적용되는 점도 영향 제한 가능성.

시장 영향: 임대료 전가 외에도 세 부담 증가는 매각 유인 증가 (공급 증가, 가격 하락 압력), 다주택 보유 매력 감소, 고가 주택 투자 위축 가능성. 반면, 수요 억제가 공급 위축을 더 크게 유발해 장기 집값 상승 가능성 분석도 제기됨.

공정성 및 복잡성: 특정 계층 대상, 재산세와 이중과세 논란, 복잡한 제도, 잦은 변경 등으로 공정성 논란 및 예측 가능성 저해.

종부세 부담이 전세 가격으로 유의미하게 전가되지 않았다는 과거 실증 연구 결과는 몇 가지 측면에서 신중하게 해석될 필요가 있다. 첫째, 주로 전세 시장 분석. 둘째, 연구 시점과 현재 시장/제도 상이. 셋째, 고가 주택 시장 특성 차이. 따라서 과거 제한적 전가 결과가 현재 월세 시장 등에 그대로 적용된다고 단정하기 어려움.

 

E. 거래세 (취득세, 양도소득세) 귀착 분석

법적 납세자: 취득세는 구매자, 양도소득세는 판매자.

경제적 귀착 - 일반 이론: 거래 시점의 수요와 공급의 상대적 탄력성에 따라 결정. 수요 비탄력적 → 구매자 부담↑ (실질 구매가↑). 공급 비탄력적 → 판매자 부담↑ (실질 수취가↓). 법적 납세자는 귀착 결정 안 함.

• 취득세 (Acquisition Tax): 법적 구매자 부담. 공급 비탄력적이면 구매자가 실질 부담. 공급 탄력적이고 수요 비탄력적이면 판매자가 일부 흡수 가능. 실증적으로 거래량 감소 효과 뚜렷, 가격 안정 효과 불명확. 다주택자 중과는 수요 위축 효과.
• 양도소득세 (Capital Gains Tax): 법적 판매자 부담. 수요 비탄력적이면 구매자에게 일부 전가 가능. 수요 탄력적이면 판매자 부담↑. 중요한 효과는 '동결 효과(lock-in effect)': 높은 양도세 → 매각 기피 → 기존 주택 공급 감소 → 가격 상승 압력 (간접적 구매자 부담). 1세대 1주택 비과세 혜택 존재. 일부에서는 동결 효과로 인한 집값 상승 주장.

시장 활동 및 유동성: 높은 거래세(취득세+양도세)는 거래량 위축 및 시장 유동성 저해 요인으로 인식됨. 자원 배분 효율성 저해 및 시장 조정 지연 가능. 한국은 보유세 대비 거래세 의존도 높은 편.

거래세를 활용하는 정책에는 본질적인 긴장 관계가 존재한다. 특히 양도소득세를 통해 투기적 수요를 억제하고 가격 상승을 막으려는 정책 목표는, 동시에 매물 잠김(lock-in effect)을 유발하여 공급을 줄임으로써 오히려 가격이나 임대료를 상승시킬 수 있는 부작용을 낳을 수 있다. 이는 거래세율을 적절히 조정하는 것을 어렵게 만든다. 투기 억제라는 목표와 주택 공급 확대 및 가격 안정이라는 목표가 서로 상충될 수 있기 때문이다. 시장 상황(호황 또는 불황)과 정책 우선순위에 따라 이 두 효과 사이에서 정책적 초점이 이동하는 경향이 나타난다.

 

V. 부동산 조세 귀착에 영향을 미치는 일반적 요인

개별 세금 분석 외에도 부동산 시장에서의 조세 귀착에 영향을 미치는 보다 일반적인 요인들을 고려할 필요가 있다.

 

A. 시장 지배력

시장의 경쟁 구조는 조세 전가 능력에 영향을 미친다. 이론적으로 독점적 지위를 가진 임대인이나 개발업자는 완전 경쟁 시장의 참여자보다 세금 부담을 가격에 전가할 수 있는 힘이 더 클 수 있다. 그러나 독점 사업자라 할지라도 수요 곡선의 제약을 받기 때문에, 단위당 부과되는 세금(종량세) 전부를 소비자에게 전가하는 것은 일반적으로 불가능하다. 부동산 시장은 지역별, 유형별로 시장 구조가 매우 다양하며, 특정 지역이나 고급 주택 시장 등에서는 공급자의 시장 지배력이 상대적으로 클 수 있다. 반면, 다수의 임대인과 임차인이 경쟁하는 시장에서는 개별 참여자의 가격 결정력이 제한된다.

 

B. 생산요소 이동성 (자본/노동)

'새로운 견해'에서 강조하듯이, 자본과 노동 등 생산요소의 이동성은 조세 귀착에 중요한 영향을 미친다. 만약 자본이 세금이 낮은 지역이나 산업 부문으로 쉽게 이동할 수 있다면, 특정 지역에 부과되는 재산세의 부담은 해당 지역의 자본가에게 귀착되기보다는 토지나 지역 노동과 같이 이동성이 낮은 요소에게 전가되거나, 자산 가격 하락으로 자본화될 가능성이 크다. 자본 이동이 제약적이거나 특정 산업에 고착된 자본(sector-specific capital)의 경우에는 귀착 양상이 달라질 수 있다. 노동의 이동성 역시 지역 간 세금 차등 부과 시 임금 수준이나 고용에 영향을 미쳐 귀착에 영향을 준다.

 

C. 조세 구조

• 과세 범위 (Broad-based vs. Narrow): 전국적/광범위한 세금은 회피 어려워 탄력성 낮음 → 법적 납세자 부담 또는 일반 요소 수익률 영향↑. 특정 유형/지역 좁은 범위 세금은 대체 용이해 탄력성 높음 → 전가 용이.
• 종량세 vs. 종가세 (Unit Tax vs. Ad Valorem): 경쟁 시장에서는 유사한 결과. 종가세는 가치 변동에 따라 세 부담 자동 조정.
• 복잡성 및 조세 인식 (Complexity and Salience): 한국 부동산 세제처럼 복잡한 구조는 귀착 경로 파악 어렵게 하고 예측 불가능성↑. 세금 인지 정도(salience)도 행동 반응과 귀착에 영향.

한국 부동산 세제의 극심한 복잡성은 조세 귀착 분석을 매우 어렵게 만드는 근본적인 요인이다. 다수의 국세와 지방세가 상호작용하고, 복잡한 기준과 누진 구조, 빈번한 제도 변경 속에서 특정 가구나 부동산에 대한 실질적인 세 부담 분포를 일관되게 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝다. 각기 다른 상황에 처한 가계와 기업들은 매우 상이한 유효 세율과 경제적 유인에 직면하게 되며, 이는 세 부담 분배가 매우 파편화되고 상황 의존적일 수 있음을 의미한다. 이러한 복잡성 자체가 비효율과 불확실성, 나아가 잠재적 불공평의 원인이 될 수 있다.

 

VI. 한국의 정책 논쟁 및 시사점

A. 현재의 주요 논쟁점

한국의 부동산 조세 귀착 문제는 다음과 같은 첨예한 정책 논쟁으로 이어지고 있다.

• 보유세(재산세/종부세)의 임차인 전가 논란: 가장 뜨거운 정치적, 사회적 쟁점. 일부 연구에서 제한적 전가 가능성 시사하거나 전가 미미하다는 결과 불구, 임대료 상승 우려가 정책 결정에 큰 영향.
• 거래세(취득세/양도세)와 시장 유동성/동결 효과: 높은 거래세가 거래 위축, 이주 방해, 매물 잠김 통해 가격 변동성 키울 수 있다는 비판 지속. 침체기/공급 부족 시 거래세 인하 요구 부상.
• 보유세와 거래세 간의 비중 불균형: 한국의 낮은 보유세 비중/높은 거래세 비중(OECD 비교) 논쟁. 보유세 비중 확대, 거래세 비중 축소 권고.
• 종합부동산세의 공정성 및 복잡성: 종부세 설계(대상, 공제, 누진 구조)의 공평성, 재산세와 관계, 복잡성 논란 지속. 전면 개편 또는 폐지 주장 제기.

 

B. 정책적 고려사항 및 제언

이상의 분석과 논쟁을 바탕으로 한국 부동산 세제 개편과 관련하여 다음과 같은 정책 방향을 고려할 수 있다.

• 보유세-거래세 비중 조정: 장기적으로 거래세 부담 점진적 완화, 보유세 실효세율 인상 (세수 중립적 개편 고려).
• 보유세 체계 단순화: 이원적/복잡한 보유세 구조 단순화 (종부세 폐지/재산세 흡수, 부유세 도입 검토 등).
• 임차인 부담 완화 조치 병행: 보유세 강화 시 임차인 직접 지원책(주거 급여 확대 등) 병행 고려.
• 예측 가능성 및 안정성 제고: 잦은 개정 지양, 장기적/안정적 세제 운용, 명확한 정책 준칙 수립.
• 투명성 강화: 공시가격 산정, 세액 계산 방식 투명성 제고.

한국 부동산 조세 정책의 이면에는 순수한 경제적 효율성이나 명확한 귀착 분석 결과 외에도, 재원 확보, 소득/자산 재분배, 시장 안정화, 정치적 실현 가능성 등 다양한 목표를 동시에 달성하려는 시도가 깔려 있다. 잦은 정책 변화와 복잡한 제도는 이러한 상충하는 목표들을 조율하고 여론 변화에 대응하려는 과정의 산물일 수 있다. 따라서 성공적인 세제 개혁은 경제적 분석뿐만 아니라 이러한 정치경제학적 맥락을 충분히 고려하고, 실제 경제 주체들의 행동이 단순한 경제적 부담뿐 아니라 정책에 대한 '인식'에도 영향을 받을 수 있음을 감안해야 한다.

 

VII. 결론

A. 연구 결과 요약

본 보고서는 한국의 주요 부동산 세금(재산세, 종합부동산세, 취득세, 양도소득세)의 경제적 귀착 문제를 다각적으로 분석하였다. 핵심적인 분석 결과는 다음과 같다.

• 조세 귀착 기본 원리: 법적 납세자와 경제적 부담자는 불일치 가능, 상대적 탄력성이 결정 (비탄력적 참여자가 더 부담).
• 보유세 (재산세/종부세): 경제적 부담은 자본 소유자(New View), 부동산 소유자(자본화), 잠재적 임차인(전가) 분산 가능. 임차인 전가는 이론/실증 혼재, 정책 논쟁 지속. 종부세 전가는 과거 제한적 연구 결과 있으나 일반화 신중 필요.
• 거래세 (취득세/양도소득세): 거래 시점 탄력성에 따라 매수/매도자 분배. 높은 거래세는 시장 유동성 저해, 양도세는 동결 효과 유발 (공급 제약 → 가격 영향).
• 영향 요인: 탄력성 외 시장 상황, 부동산 유형, 시간, 시장 지배력, 요소 이동성, 조세 구조 복잡성 등 복합적 영향.

 

B. 정책적 함의

분석 결과는 다음과 같은 정책적 함의를 시사한다.

• 보유세-거래세 균형 조정 필요성: 효율성 측면에서 보유세 강화, 거래세 완화 방향 공감대. 현실적 제약 존재.
• 보유세 체계 단순화 및 안정화: 이원적/복잡성 해소, 예측 가능성 제고 필요.
• 임차인 보호 정책 중요성: 보유세 강화 시 직접 지원 정책 병행 고려.
• 정책 목표 명확화와 일관성: 장기적 관점, 일관성 있는 정책 추진 중요.

 

C. 연구의 한계 및 향후 연구 방향

본 보고서는 기존 연구와 이론을 바탕으로 한국 부동산 조세 귀착 문제를 분석하였으나, 몇 가지 한계를 지닌다. 첫째, 정확한 탄력성 추정의 어려움. 둘째, 동태적 일반균형 효과나 복잡한 기대 반영 미흡. 셋째, 전세와 월세 시장 차이 심층 연구 필요.

향후 연구에서는 다음과 같은 방향을 모색할 수 있다.

• 세분화된 시장 데이터 활용 실증 분석 강화.
• 전세/월세 시장 간 조세 전가 메커니즘 차이 규명.
• 최근 정책 변화의 장기적 효과 동태적 모형 분석.
• 정책 변화가 기대 및 행동에 미치는 영향 행동경제학적 분석.

 

 

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