[부동산세금] 법인의 주택 취득세 중과세 정리

부동산 취득세: 법인의 주택 유상 취득 중과세 심층 분석

 

앞서 다주택 개인의 주택 취득세 중과에 대해 알아보았는데요, 이번에는 법인(회사)이 주택을 유상으로 취득(구매)할 때 적용되는 취득세 중과세에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

정부는 법인이 주택을 투기 목적으로 활용하거나, 개인이 법인을 통해 다주택자 규제를 회피하는 것을 막기 위해 법인의 주택 취득에 대해 비교적 엄격한 중과세율을 적용하고 있습니다.

 

Ⅰ. 법인 주택 유상 취득 중과세: 핵심은 '일괄 12%'

 

개인의 경우 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 중과세율이 복잡하게 달라지지만, 법인의 주택 유상 취득은 상대적으로 단순하고 강력한 규제가 적용됩니다.

• 적용 대상: 영리법인, 비영리법인을 불문하고 모든 법인이 주택(부속토지 포함)을 유상으로 취득하는 경우
• 적용 세율: 12% (지방세법 제13조의2 제1항)
• 특징:
  • 법인이 보유한 주택 수와 관계없이 적용됩니다. (첫 번째 주택 취득이어도 12%)
  • 취득하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 비조정대상지역인지 관계없이 동일하게 12%가 적용됩니다.
  • 취득하는 주택의 개별 공시가격과 관계없이 12%가 적용됩니다. (개인의 '공시가격 1억원 이하 중과 제외' 혜택 없음)

핵심: 법인이 돈을 주고 주택을 사면, 다른 조건 따질 것 없이 기본적으로 12%의 높은 취득세율이 적용된다고 생각하시면 됩니다. (여기에 지방교육세, 농어촌특별세는 별도로 추가됩니다.)

 

법인-부동산-취득세-중과배제대상

 

Ⅱ. 중과 배제 대상: "이런 경우는 12% 적용 안 해요!"

 

물론, 법인의 모든 주택 취득에 12% 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 법인의 성격이나 주택 취득 목적이 투기와 거리가 멀고, 정책적으로 지원할 필요가 있는 경우에는 중과세율 적용을 배제합니다 (지방세법 시행령 제28조의3).

대표적인 중과 배제 대상:

• 공공주택사업자 등: 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 공공임대주택 공급 등을 위해 주택을 취득하는 경우
• 민간임대주택 사업: 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택 사업자가 임대 목적으로 주택을 취득하는 경우 (일정 요건 충족 시)
• 사원용 주택 (무상 또는 저가 임대): 법인이 소속 직원에게 무상이나 현저히 낮은 대가로 제공하기 위한 주택 (취득 후 3년 이상 해당 용도 유지 조건 등)
• 주택건설사업자의 미분양 주택: 주택건설사업을 하는 법인이 직접 건설한 주택 중 분양되지 않아 최초로 취득하는 경우 (임대 목적 등)
• 산업단지 내 기숙사: 산업단지 안에서 공장 등을 운영하는 법인이 소속 근로자의 거주를 위해 취득하는 기숙사
• 부동산 투자회사(REITs) 등: 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등이 사업 목적으로 주택을 취득하는 경우 (일정 요건 충족 시)
• 기타 공익적 목적: 가정어린이집 운영 목적 취득(3년 이상 운영 약속 시) 등 법령에서 정하는 특정 공익 목적의 주택 취득

핵심: 법인이 주택을 취득하더라도, 그 목적이 임대주택 공급, 직원 복지(사택/기숙사), 미분양 해소 등 공익적이거나 정책적으로 장려되는 경우에는 12% 중과세율 대신 일반세율(또는 해당 사업 관련 감면세율)을 적용받을 수 있습니다. 단, 각 배제 요건이 매우 구체적이고 엄격하므로 반드시 법령 확인 및 전문가 검토가 필요합니다.

 

Ⅲ. 개인 다주택자 중과와의 주요 차이점

 

법인의 주택 취득 중과는 개인 다주택자 중과와 비교했을 때 다음과 같은 뚜렷한 차이가 있습니다.

구분	법인 주택 유상 취득	개인 다주택자 주택 유상 취득 (2025.4 기준)
중과세율	12% (일률적 적용 원칙)	1%, 3%, 8%, 12% (주택 수, 지역, 가액 따라 차등 적용)
지역 조건	조정/비조정 지역 무관	조정/비조정 지역 구분하여 세율 차등 적용
주택 수 조건	보유 주택 수 무관 (첫 주택도 12% 원칙)	보유 주택 수에 따라 세율 차등 적용 (2주택, 3주택 이상 등)
가격 조건	공시가격 무관 (1억 이하 주택 중과배제 없음)	공시가격 1억 이하 주택은 중과 배제 (단, 재개발/재건축 구역 등 예외)
중과 배제	사업 목적 중심 (임대, 사원용, 미분양 등)	개인 상황/주택 특성 중심 (일시적 2주택, 상속, 저가주택 등)

 

Ⅳ. 법인 설립을 통한 규제 회피 방지 목적

 

정부가 이처럼 법인의 주택 취득에 대해 엄격한 잣대를 적용하는 이유는, 개인이 다주택자 취득세 중과를 피하기 위해 형식상 법인을 설립하여 주택을 취득하는 편법적인 행위를 막기 위함이 큽니다. 법인을 이용한 투기 수요를 억제하고, 주택이 실수요자 중심으로 공급되도록 유도하려는 정책적 의도가 담겨있습니다.

 

Ⅴ. 결론 및 전문가 상담 권유

 

결론적으로, 법인이 주택을 유상으로 취득할 경우, 원칙적으로 12%의 높은 취득세율이 적용됩니다. 이는 법인의 기존 주택 보유 수나 주택 소재지와는 무관합니다. 다만, 임대주택 공급, 직원 복지 등 특정 공익적 목적이나 사업 수행을 위한 경우에는 예외적으로 중과세율 적용이 배제될 수 있습니다.

 

하지만 중과 배제 요건이 매우 까다롭고 법 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 법인이 주택 취득을 계획하고 있다면 반드시 사전에 세무 전문가(세무사 등)와 상담하여 예상 취득세액을 확인하고, 중과 배제 대상에 해당되는지 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 잘못된 판단으로 인해 막대한 세금을 추징당하는 일이 없도록 신중하게 접근하시기 바랍니다.

 

 

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본 글은 한국의 세금 및 세무와 관련된 일반적인 정보를 제공합니다. 이 정보는 전문적인 세무 조언을 대체하지 않으며, 독자는 자신의 세금 문제를 해결하기 위해 국세청 또는 세무 전문가와 상담해야 합니다. 본 글의 작성자는 세무 전문가가 아니며, 블로그에 게재된 정보를 사용함으로써 발생하는 어떠한 손실이나 피해에 대해서도 책임을 지지 않습니다. 정보는 참고용으로만 사용해야 합니다. 본 글의 작성자는 정확하고 최신의 정보를 제공하기 위해 노력하지만, 세법은 자주 변경될 수 있어 오류나 누락이 있을 수 있습니다. 따라서 독자는 제공된 정보를 국세청 또는 세무 전문가와 반드시 확인해야 합니다. 

 

이어지는 아래의 글에서는 위에서 다룬 내용을 좀더 깊게 다루고 있습니다. 

 

 

법인의 주택 유상 취득 시 취득세 중과세 제도 상세 해설

 

I. 서론

 

법인의 주택 취득 시 적용되는 취득세 제도의 개요

취득세는 「지방세법」에 열거된 특정 자산, 즉 부동산(토지 및 건축물), 차량, 기계장비, 회원권 등의 취득 행위에 대하여 그 취득자에게 부과되는 지방세이다. 여기서 '취득'이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면 매립, 간척 등 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 의미한다. 법인 역시 개인과 마찬가지로 이러한 과세 대상 자산을 취득하는 경우 원칙적으로 취득세 납세의무를 부담하게 된다.

 

특히 주택의 경우, 개인 또는 법인이 취득할 때 기본적인 취득세율이 적용되지만, 2020년 이후 주택 시장 안정화 및 투기 수요 억제라는 정책적 목표 하에 다주택자나 법인이 주택을 취득하는 경우에는 일반적인 취득세율보다 현저히 높은 중과세율이 적용될 수 있도록 제도가 개편되었다.

 

취득세 중과세 제도 도입 배경 및 목적

2020년 정부는 급등하는 주택 가격을 안정시키고 투기적 수요를 억제하기 위한 강력한 부동산 대책을 발표하였다. 이 대책의 핵심 중 하나가 바로 법인 및 다주택자의 주택 취득에 대한 취득세 중과세 제도 도입이었다. 이는 법인을 이용한 주택 투기나 조세 회피 목적의 취득을 차단하고, 주택 시장을 실수요자 중심으로 재편하려는 의도에서 비롯되었다.

 

특히 법인의 경우, 개인 다주택자와는 달리 보유 주택 수나 주택 소재지의 조정대상지역 여부와 관계없이 일률적으로 높은 중과세율(12%)을 적용받게 되었다. 이러한 차등적 규제는 정책 당국이 법인의 주택 취득을 개인의 주거 목적 취득과 달리 잠재적인 투기 성향이 더 강하거나, 세금 회피 수단으로 활용될 가능성이 높다고 판단했음을 시사한다. 즉, 법인격 남용을 방지하고 주택 시장의 과열을 진정시키려는 이중적인 목표를 가지고 설계된 제도라 할 수 있다.

 

II. 법인의 주택 유상 취득 시 취득세 중과세 원칙

 

중과세율 12% 적용 상세

현행 「지방세법」에 따르면, 법인이 유상거래(매매, 교환 등)를 원인으로 주택을 취득하는 경우, 해당 주택의 가격, 소재지(조정대상지역 여부), 또는 법인이 이미 보유한 주택 수에 관계없이 원칙적으로 12%의 취득세 중과세율이 적용된다.

• 법적 근거: 지방세법 제13조의2 제1항 제1호이러한 12% 중과세율 적용의 명확한 법적 근거는 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 규정되어 있다. 해당 조항은 법인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우를 특정하여 중과세율 적용 대상으로 명시하고 있다.
• 중과세율 산정 방식법인 주택 유상 취득 시 적용되는 12% 중과세율은 다음과 같은 방식으로 산정된다. 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목에서 규정하는 표준세율(주택 외 부동산 유상 취득 시 세율, 4%)에 중과기준세율(현행 2%)의 400% (즉, 8%)를 합산하여 계산된다. 이를 수식으로 표현하면 4% + (2% × 400%) = 12%가 된다. 이는 표준세율(4%)의 3배에 해당하는 매우 높은 세율로, 법인의 주택 취득에 대한 강력한 규제 의지를 반영한다. 이처럼 세율 구조 자체가 '표준세율 + 가산세율'의 형태를 띠고 있어, 단순한 고율 과세가 아닌 징벌적 성격의 가산이 부과됨을 알 수 있다.
• 적용 대상 법인의 범위「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에서 규정하는 '법인'의 범위는 상당히 넓게 정의되어 있다. 단순히 「상법」상 회사뿐만 아니라, 「국세기본법」 제13조에 따라 법인으로 보는 단체(예: 공익법인 외의 재단법인, 법인격 없는 사단·재단 등), 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 모든 단체를 포괄한다. 이는 다양한 조직 형태를 이용한 중과세 회피 시도를 방지하기 위한 입법적 조치로 해석된다.
• '주택 취득'의 정의중과세 대상이 되는 '주택 취득'에서 '주택'은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 의미한다. 중요한 점은 주택의 공유지분만을 취득하거나 주택의 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 간주한다는 것이다. 또한, 취득세 과세 대상인 '취득' 행위는 매매, 교환과 같은 유상승계취득은 물론, 신축(원시취득), 증여·상속(무상승계취득) 등 사실상의 모든 취득 행위를 포함하지만, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호는 이 중 '유상거래'를 원인으로 한 취득에 한정하여 12% 중과세율을 적용한다.
• 시행 시기 및 경과 조치 (Ref. 부칙 제6조)법인에 대한 주택 취득세 12% 중과세율은 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택부터 적용된다.
• 다만, 중요한 경과조치가 존재한다. 2020년 7월 10일(정부의 '주택시장 안정 보완대책' 발표일) 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고, 해당 계약에 대한 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류(예: 부동산 실거래 신고자료, 계약금 관련 금융거래 내역, 분양계약서 등)에 의해 객관적으로 확인되는 경우에는, 비록 잔금 지급 및 등기 이전(즉, 취득 시점)이 2020년 8월 12일 이후에 이루어지더라도 중과세율이 아닌 종전의 규정(즉, 중과세 미적용, 기본세율 1~3%)을 적용받는다 (「지방세법」 부칙 제6조). 이는 정책 발표 이전에 이미 계약을 체결한 거래 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 조치이다. 이 경과조치를 적용받기 위해서는 계약 체결 사실뿐만 아니라 계약금 지급 등 구체적인 계약 이행 사실을 객관적인 자료로 입증하는 것이 매우 중요하다.

 

표 1: 법인 주택 유상취득 시 원칙적 취득세율

구분	세율	법적 근거	산정 방식	비고
법인의 주택 유상 취득	12%	「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호	표준세율(4%) + 중과기준세율(2%) × 400%	주택 수/조정대상지역 불문

 

III. 법인 주택 취득세 중과세 예외 사항

 

법적 근거: 지방세법 시행령 제28조의2

「지방세법」 제13조의2 제1항은 법인의 주택 유상 취득에 대해 원칙적으로 12%의 중과세율을 적용하도록 규정하고 있지만, 모든 경우에 해당 세율이 적용되는 것은 아니다. 동법 시행령 제28조의2에서는 투기 목적이 없거나 공공성이 높다고 인정되는 특정 유형의 주택 취득에 대해서는 중과세율(12%) 적용을 배제하고, 취득 가액 등에 따른 기본세율(1~3%)을 적용하도록 예외를 상세히 규정하고 있다.

 

주요 예외 유형 상세 분석

법인이 주택을 유상 취득하더라도 다음의 경우에는 12% 중과세율 적용 대상에서 제외될 수 있다.

1. 시가표준액 1억원 이하 주택:

취득하는 주택의 취득 당시 시가표준액(개별주택가격 또는 공동주택가격)이 1억원 이하인 경우에는 중과 대상에서 제외된다. 이는 상대적으로 가액이 낮은 주택은 투기 가능성이 낮다고 판단하기 때문이다.

그러나 중요한 단서 조항이 있다. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역이나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 경우에는 시가표준액이 1억원 이하여도 중과세 예외가 적용되지 않는다. 즉, 개발 예정 지역 내의 저가 주택은 투기 대상이 될 가능성이 높다고 보아 예외에서 다시 제외하는 이중적인 규제 장치를 둔 것이다.

2. 사원용 주택:

법인이 '사원에 대한 임대용'으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택은 중과세 예외가 적용될 수 있다. 다만, 엄격한 요건을 충족해야 한다.

• 요건: ① 임대 대상이 법인의 '사원'이어야 하며, ② 1구의 건축물 전용면적이 60㎡ 이하인 '공동주택'이어야 한다.
• 적용 배제: 해당 주택을 법인의 과점주주(「지방세기본법」 제46조 제2호)나 그 특수관계인에게 제공하는 경우에는 사원용 주택이라 하더라도 중과세 예외를 적용받을 수 없다. 이는 제도의 취지를 악용하여 경영진 등 특정인을 위한 주택 취득에 세제 혜택을 주는 것을 방지하기 위함이다.
• 추징 요건: 사원용 주택으로 취득세 중과를 면제받았더라도, 정당한 사유 없이 다음 중 하나에 해당하면 감면받은 세액(12%와 기본세율의 차액) 및 가산세가 추징된다.
  • 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도(사원 임대용)로 직접 사용하지 않는 경우
  • 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

이처럼 사원용 주택 예외는 기업의 직원 복지 증진 목적은 인정하되, 면적 제한, 공동주택 한정, 특정인 제공 배제, 그리고 엄격한 사후관리 및 추징 규정을 통해 편법적인 이용(예: 경영진의 고급 주택 사용, 단기 보유 후 시세차익 목적 매각 등)을 철저히 차단하려는 정책적 의도가 명확히 드러난다.

3. 공익 목적 주택 등:

그 외에도 공공성이 높거나 주택 공급 확대에 기여하는 등 투기 목적과는 거리가 먼 특정 목적의 주택 취득에 대해서도 중과세 예외가 적용된다.

• 공공지원민간임대주택: 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택. 단, 정당한 사유 없이 취득일부터 2년 이내에 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나, 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여·다른 용도로 사용하는 경우에는 추징 대상이 된다.
• 가정어린이집: 「영유아보육법」에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위해 취득하는 주택. 단, 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 않거나, 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여·다른 용도로 사용하는 경우에는 추징 대상이 된다.
• 기타 예외: 이 외에도 노인복지주택, 국가등록문화재 주택, 공공주택사업자의 공공매입임대주택, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택, 주택 시공자가 공사대금으로 취득한 미분양 주택, 특정 요건을 갖춘 농어촌주택 등이 중과세 예외 대상에 포함된다. 각 유형별로 세부적인 요건과 추징 규정이 다르므로 주의가 필요하다.

이러한 공익 목적 등의 예외 규정들은 관련 사업을 장려하는 효과를 가지지만, 동시에 엄격한 사후관리 및 추징 규정을 통해 제도가 본래의 취지와 다르게 악용되는 것을 방지하고 있다.

 

표 2: 법인 적용 가능 주요 취득세 중과 예외 및 요건

예외 유형	핵심 요건	면적/가액 기준	추징 요건 (정당한 사유 없을 시)
시가표준액 1억원 이하 주택	취득 당시 시가표준액 1억원 이하 (단, 정비구역/사업시행구역 내 주택 제외)	시가표준액 ≤ 1억원	해당 없음
사원용 주택	사원 임대용 직접 사용 목적, 공동주택 (단, 과점주주/특수관계인 제공 제외)	전용면적 ≤ 60㎡	① 취득 후 1년 내 미사용 ② 사용 기간 3년 미만 상태에서 매각/증여/타용도 사용
공공지원민간임대주택	임대사업자가 공공지원민간임대주택 공급 목적 취득	해당 없음	① 취득 후 2년 내 미공급 ② 공급 기간 3년 미만 상태에서 매각/증여/타용도 사용
가정어린이집	가정어린이집 운영 목적 취득	해당 없음	① 취득 후 1년 내 미사용 ② 사용 기간 3년 미만 상태에서 매각/증여/타용도 사용
주택건설사업자 멸실 목적 주택	주택건설사업자가 주택건설 위해 멸실 목적 취득 (일정 요건 충족 시)	해당 없음	① 취득 후 1년 내 미멸실 ② 멸실 후 3년 내 미착공 등
시공자 취득 미분양 주택	주택 시공자가 공사대금으로 취득한 미분양 주택 (취득 후 3년 이내, 타인 1년 이상 거주 제외)	해당 없음	해당 없음 (단, 요건 자체에 기간 제한 포함)
농어촌주택	특정 지역 요건, 면적 요건, 가액 요건 모두 충족	대지 ≤ 660㎡ 연면적 ≤ 150㎡ 시가표준액 ≤ 6,500만원	해당 없음
기타	노인복지주택(제3호), 국가등록문화재 주택(제4호), 공공매입임대주택(제2호) 등	각 유형별 상이	각 유형별 상이 (예: 노인복지주택 - 취득 후 1년 내 미사용 또는 3년 미만 사용 후 매각/증여/타용도 사용 시 추징)

주: 위 표는 주요 내용을 요약한 것이며, 세부 요건 및 예외 사항은 관련 법령 확인 필요.

 

IV. 다른 중과세 규정과의 관계

 

법인이 주택을 취득할 때 적용되는 12% 중과세 규정(「지방세법」 제13조의2) 외에도, 특정 지역에서의 부동산 취득에 대해 중과세하는 별도의 규정이 존재한다. 이들 규정과의 관계를 명확히 이해하는 것이 최종적인 취득세 부담을 예측하는 데 매우 중요하다.

 

대도시 내 부동산 취득 중과세(지방세법 제13조)와의 관계

「지방세법」 제13조는 수도권 과밀억제권역(이하 "대도시") 내에서의 특정 부동산 취득 행위에 대해 취득세를 중과하는 규정이다. 주요 중과 대상 행위는 다음과 같다.

• 대도시 내 법인 설립·지점 설치·전입 후 5년 이내 부동산 취득: 대도시에서 법인을 설립하거나 지점/분사무소를 설치한 경우, 또는 법인의 본점/주사무소/지점/분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입한 경우, 그 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산(업무용, 비업무용, 사업용, 비사업용 불문).
• 대도시 내 본점/주사무소 사업용 부동산 신축·증축: 과밀억제권역 내에서 본점 또는 주사무소 사업용으로 건축물을 신축하거나 증축하는 경우 그 건축물 및 부속토지.
• 대도시 내 공장 신설·증설: 대도시(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외)에서 공장을 신설하거나 증설하기 위해 취득하는 사업용 과세물건.

이러한 대도시 내 중과세율은 경우에 따라 표준세율의 3배(예: 설립 5년 내 법인의 본점용 신축 시 8.4%) 또는 표준세율(4%)에 중과기준세율(2%)의 2배를 더한 세율(예: 본점 증축 시 8%) 등 복잡하게 결정된다. 이 규정은 주택뿐만 아니라 상가, 공장, 토지 등 모든 종류의 부동산에 적용될 수 있다는 점에서 제13조의2와 차이가 있다.

 

중복 적용 시 세율 결정 방법

법인이 대도시 내에서 주택을 유상 취득하는 경우, 제13조의2에 따른 주택 취득 중과(12%)와 제13조에 따른 대도시 내 부동산 취득 중과가 동시에 적용될 가능성이 있다. 이 경우 최종적으로 적용될 세율은 다음과 같이 판단해야 한다.

Case 1: 주택 취득 중과 예외(시행령 제28조의2)에 해당하는 경우

만약 법인이 취득한 주택이 사원용 주택, 시가표준액 1억원 이하 주택 등 시행령 제28조의2에서 정한 예외 요건을 충족한다면, 제13조의2에 따른 12% 중과세율은 적용되지 않는다.

 

그러나 이것이 곧바로 기본세율(1~3%) 적용을 의미하는 것은 아니다. 해당 법인이 동시에 제13조의 대도시 중과 요건(예: 대도시 내 설립 5년 이내 법인)에도 해당한다면, 제13조에 따른 중과세가 적용될 수 있다. 예를 들어, 설립 3년차 법인이 과밀억제권역 내에서 시가표준액 8천만원짜리 사원용 주택(60㎡ 이하)을 취득하는 경우, 제13조의2의 예외(1억원 이하 및 사원용 주택)에 해당하여 12% 중과는 피하지만, 제13조 제2항의 대도시 내 설립 5년 이내 법인의 부동산 취득 중과 규정에 따라 표준세율(4%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 뺀 세율, 즉 8% (4%×3 - 2%×2 = 8%) (농특세, 지방교육세 포함 시 9.4%)가 적용될 수 있다. 즉, 주택 취득 중과는 면제되었으나 대도시 중과는 면제되지 않아 여전히 높은 세율이 부과될 수 있는 것이다.

 

Case 2: 주택 취득 중과 예외에 해당하지 않는 경우

법인이 취득한 주택이 시행령 제28조의2의 예외에 해당하지 않아 제13조의2에 따라 12% 중과세 대상이 되는 동시에, 제13조의 대도시 중과 요건에도 해당한다면 어떤 세율이 적용될까?

 

「지방세법」 제16조 제5항은 하나의 취득 물건에 대해 둘 이상의 세율이 동시에 적용될 경우 그 중 높은 세율을 적용하도록 규정하고 있다. 제13조의2의 12% 세율은 일반적인 대도시 중과세율(예: 8%, 8.4%, 9.4%)보다 높으므로, 이 경우에는 12% 세율이 적용될 가능성이 크다.

 

다만, 예외적으로 해당 주택이 사치성 재산(고급주택 등, 제13조 제5항)에도 해당한다면, 제13조의2 제3항에 따라 12%에 중과기준세율(2%)의 4배(8%)를 더한 20%의 세율이 적용될 수 있다.

 

이처럼 법인이 대도시 내에서 주택을 취득할 때는 제13조의2(법인 주택 중과)와 제13조(대도시 중과)의 적용 여부를 반드시 함께 검토해야 최종 세율을 정확히 파악할 수 있다. 특히 설립 5년 이내 법인이 과밀억제권역 내에서 주택을 취득하는 경우, 설령 해당 주택이 중과 예외 요건(시행령 제28조의2)을 충족하더라도 대도시 중과(제13조)가 적용되어 예상보다 높은 세율이 부과될 수 있다는 점에 각별히 유의해야 한다.

 

법인의 일시적 2주택 중과 배제 적용 불가 확인

개인의 경우, 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택 상태가 되었을 때, 일정 기간(현행 3년) 내에 종전 주택을 처분하는 조건으로 신규 주택 취득 시 중과세율 적용을 배제해 주는 특례 규정(「지방세법 시행령」 제28조의5)이 있다. 그러나 이 규정은 법인에는 적용되지 않는다. 법인이 1주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 취득하면, 설령 단기간 내에 기존 주택을 처분할 계획이라 하더라도 원칙적으로 12%의 중과세율이 적용된다. 이는 법인의 주택 취득을 개인의 주거 이전 목적과는 다른 투자 또는 사업 활동으로 간주하여, 개인에게 주어지는 완화 규정을 적용하지 않음으로써 법인의 다주택 취득을 더욱 엄격하게 규제하려는 정책적 판단이 반영된 결과이다.

 

V. 결론 및 제언

 

법인-부동산-취득세-중과세-정리

 

핵심 내용 요약

본 보고서는 법인이 유상으로 주택을 취득할 때 적용되는 취득세 중과세 제도에 대해 상세히 분석하였다. 주요 내용은 다음과 같다.

• 원칙적 중과: 법인이 주택을 유상 취득 시, 주택 수나 조정대상지역 여부와 관계없이 원칙적으로 12%의 취득세 중과세율이 적용된다 (「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호).
• 중과 예외: 시가표준액 1억원 이하 주택, 특정 요건을 갖춘 사원용 주택(전용 60㎡ 이하 공동주택 등), 공공지원민간임대주택, 가정어린이집 등 투기 목적이 아니거나 공익성이 인정되는 경우에는 12% 중과세율 적용이 배제되고 기본세율(1~3%)이 적용될 수 있다 (「지방세법 시행령」 제28조의2).
• 추징 조건: 중과세 예외를 적용받은 경우에도, 해당 주택을 일정 기간(예: 1년 또는 3년) 내에 본래 목적대로 사용하지 않거나 매각·증여·전용하는 등 법령에서 정한 추징 사유에 해당하면 감면된 세액이 추징될 수 있다.
• 대도시 중과: 법인이 수도권 과밀억제권역(대도시) 내에서 주택을 취득하는 경우, 제13조의2의 주택 취득 중과 외에 제13조의 대도시 내 부동산 취득 중과 규정이 별도로 적용될 수 있으므로, 최종 세율 판단 시 두 규정을 모두 검토해야 한다. 특히, 주택 취득 중과 예외에 해당하더라도 대도시 중과가 적용될 수 있음에 유의해야 한다.
• 일시적 2주택: 개인에게 적용되는 일시적 2주택 취득세 중과 배제 특례는 법인에는 적용되지 않는다.

 

법인의 주택 취득 시 유의사항 및 권고

법인이 주택 취득을 고려할 경우, 다음과 같은 사항에 유의하여 신중하게 접근할 필요가 있다.

• 예외 요건 사전 검토: 취득하려는 주택이 「지방세법 시행령」 제28조의2에서 규정하는 중과세 예외 요건(시가표준액, 면적, 사용 목적 등)을 충족하는지 사전에 면밀히 검토해야 한다. 관련 증빙 서류를 철저히 준비해야 한다.
• 추징 리스크 관리: 중과세 예외를 적용받는 경우, 법령에서 정한 사용 의무 기간(예: 1년 내 직접 사용) 및 보유/사용 기간(예: 3년) 등 추징 요건을 명확히 인지하고, 이를 준수할 수 있는 장기적인 계획을 수립해야 한다. 목적 외 사용이나 단기 매각 시 상당한 세금이 추징될 수 있음을 유념해야 한다.
• 대도시 중과 동시 확인: 법인의 본점 또는 지점 소재지가 수도권 과밀억제권역 내에 있거나, 법인 설립/전입 후 5년이 경과하지 않았다면, 주택 취득 시 제13조의 대도시 중과세 적용 가능성을 반드시 확인해야 한다. 두 중과 규정이 복합적으로 작용할 수 있으므로 최종 적용 세율을 정확히 예측하는 것이 중요하다.
• 경과 조치 확인: 2020년 7월 10일 이전에 체결된 계약 건에 대해서는 경과조치 적용 가능성을 검토하고, 계약금 지급 내역 등 객관적인 증빙 자료를 확보해야 한다.

 

전문가 상담의 중요성 강조

법인의 주택 취득 관련 취득세는 중과세율 적용 여부, 다양한 예외 규정의 해당 여부, 다른 중과 규정과의 복잡한 상호작용 등 법률적·사실적 판단이 매우 까다로운 분야이다. 특히 대도시 내에서의 취득은 더욱 복잡한 양상을 띤다.

 

세법 규정을 잘못 해석하거나 사실관계를 오인하여 신고·납부할 경우, 예상치 못한 거액의 세금 및 가산세가 추징될 위험이 크다. 따라서 법인이 주택 취득을 결정하기 전에 반드시 해당 분야에 전문성을 갖춘 세무 전문가(세무사, 공인회계사) 또는 법률 전문가(변호사)와 충분한 상담을 거쳐 정확한 예상 세액과 잠재적 리스크를 파악하고, 최적의 의사결정을 내리는 것이 필수적이다. 전문가의 조력을 통해 법규를 준수하고 불필요한 세금 부담을 최소화할 수 있을 것이다.

 

 

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