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[부동산] 여과현상이란? 상향여과와 하향여과

InfHo 2025. 4. 17. 23:34
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오늘은 주택 시장에서 나타나는 중요한 동태적 과정인 '여과현상(濾過現象, Filtering Phenomenon)'에 대해 알아보겠습니다. 여과현상이란 시간이 지남에 따라 주택의 질적 변화와 가구의 소득 변화가 상호작용하여, 특정 주택에 거주하는 가구의 소득 계층이 변동하는 현상을 의미합니다. 크게 하향여과와 상향여과로 나눌 수 있으며, 이는 도시 내 주거 분리 현상과도 밀접한 관련이 있습니다.

 

부동산-상향여과-하향여과-과정
부동산-상향여과-하향여과-과정

 

1. 하향여과 (Downward Filtering / Filtering Down)

개념: 가장 일반적인 형태의 여과현상으로, 주택이 시간이 지남에 따라 물리적으로 노후화되거나 기능적으로 진부화(새로운 주택 대비 매력 감소)되면서, 이전에 거주하던 소득 계층보다 낮은 소득 계층이 이 주택을 사용하게 되는 과정을 의미합니다. 즉, 주택이 소득 계층의 사다리를 '내려오는' 현상입니다.

 

작동 메커니즘:

  • 새로운 주택은 주로 고소득층을 대상으로 공급됩니다.
  • 고소득층 가구가 신축 주택으로 이주하면, 그들이 살던 기존 주택은 상대적으로 가치가 하락하며 중산층 가구에게 공급됩니다.
  • 이러한 과정이 연쇄적으로 일어나면서, 더 오래되고 질이 낮아진 주택은 결국 저소득층 가구가 감당할 수 있는 가격 수준이 되어 저소득층의 주거지로 사용됩니다.

 

의의: 하향여과는 신규 주택 건설이 활발할 경우, 기존의 낡은 주택 재고가 자연스럽게 저소득층의 주거 수요를 충족시키는 시장 메커니즘으로 작용할 수 있다는 점을 시사합니다. 즉, 저소득층을 위한 주택을 직접 건설하지 않더라도, 시장 전체의 주택 공급이 늘어나면 '걸러져 내려오는' 주택을 통해 저소득층의 주거 문제가 일부 완화될 수 있다는 것입니다. (단, 이 과정이 원활히 작동하기 위해서는 충분한 신규 주택 공급과 주택의 적절한 유지 관리가 전제되어야 합니다.)

 

2. 상향여과 (Upward Filtering / Filtering Up)

개념: 하향여과와 반대되는 현상으로, 저소득층이 사용하던 낡거나 질 낮은 주택이 수리, 개량(재개발, 리모델링 등)되면서 그 가치가 상승하고, 결과적으로 이전보다 높은 소득 계층의 가구가 이 주택을 사용하게 되는 과정을 의미합니다. 즉, 주택이 소득 계층의 사다리를 '올라가는' 현상입니다.

 

작동 메커니즘:

  • 도심 인근 등 특정 저소득층 주거 지역의 입지적 가치(직장 접근성, 저렴한 주택 가격 등)가 재평가됩니다.
  • 중상위 소득 계층이나 개발업자들이 해당 지역의 낡은 주택을 매입하여 대대적으로 수리하거나 재개발합니다.
  • 주거 환경 개선과 함께 주택 가격 및 임대료가 상승합니다.
  • 결과적으로 기존에 거주하던 저소득층 주민들은 상승한 주거 비용을 감당하기 어려워 다른 지역으로 밀려나고(비자발적 이주), 개선된 주택에는 더 높은 소득의 가구들이 새로 이주해옵니다.

 

의의 및 관련 개념: 상향여과는 특정 지역의 물리적 환경 개선 및 활성화를 가져올 수 있지만, 기존 저소득층 주민들의 강제 이주(Displacement) 및 지역 공동체 해체라는 사회적 문제를 야기할 수 있습니다. 이러한 상향여과 과정과 그로 인한 사회·경제적 변화 현상을 흔히 '젠트리피케이션(Gentrification)'이라고 부릅니다.

 

 

여과현상-주거분리-영향
여과현상-주거분리-영향

 

3. 주거분리와 여과작용 (Residential Segregation and the Filtering Process)

개념: 주거분리란 소득 수준, 인종, 민족 등에 따라 특정 집단이 거주하는 지역이 다른 집단과 공간적으로 분리되는 현상을 의미합니다. 여과작용은 이러한 주거분리 현상이 형성되고 변화하는 과정에 중요한 영향을 미칩니다.

 

여과작용과 주거분리의 관계:

  • 하향여과와 주거분리: 하향여과 과정에서 발생하는 오래되고 질 낮은 주택들은 특정 지역에 집중되는 경향이 있습니다. 만약 저소득층이나 특정 소수 집단이 사회적 차별이나 경제적 제약으로 인해 다른 지역의 주택에 접근하기 어렵다면, 이들은 하향여과된 주택이 모여 있는 지역에 집중적으로 거주하게 되어 소득 및 계층에 따른 주거 분리가 심화될 수 있습니다.
  • 상향여과(젠트리피케이션)와 주거분리: 상향여과(젠트리피케이션)는 기존 저소득층 주거 지역에 고소득층이 유입되는 현상으로, 표면적으로는 소득 계층의 혼합이 일어나는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 기존 저소득층 주민들이 다른 지역으로 밀려나게 되면, 해당 지역은 고소득층 주거지로 변모하고, 쫓겨난 저소득층은 또 다른 지역에 모여 살게 되면서 새로운 형태의 주거 분리를 야기하거나 기존의 분리 구조를 다른 공간으로 이전/심화시킬 수 있습니다.

 

결론: 결국 하향여과와 상향여과라는 주택 시장의 동태적 과정은 도시 내에서 소득 계층별 주거 지역이 공간적으로 나뉘고 변화하는 패턴(주거 분리)을 만들어내는 중요한 메커니즘 중 하나로 작용합니다. 주택 정책 수립 시에는 이러한 여과 과정과 주거 분리 간의 관계를 고려하여, 특정 정책이 의도치 않게 주거 불평등이나 사회적 배제를 심화시키지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

 

마무리하며

여과현상은 주택이 시간의 흐름과 함께 노후화되거나 개량되면서 서로 다른 소득 계층 사이를 이동하는 동태적인 과정을 의미합니다. 하향여과는 낡은 주택이 저소득층에게 공급되는 경로가 될 수 있으며, 상향여과는 낙후 지역의 개선을 가져오지만 젠트리피케이션 및 원주민 이주 문제를 동반하기도 합니다. 이러한 여과 과정은 도시 내 주거 분리 패턴의 형성과 변화에 중요한 영향을 미치므로, 주택 시장과 도시 정책을 이해하는 데 있어 핵심적인 개념이라고 할 수 있습니다.

 

 

[부동산] - [부동산] 부동산 주요개념 총정리

 

[부동산] 부동산 주요개념 총정리

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부동산 여과현상 - 상향여과와 하향여과의 이해.pdf
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이어지는 아래의 글에서는 위에서 다룬 내용을 좀더 깊게 다루고 있습니다. 

 

1. 서론: 주택 여과현상 (Housing Filtering)의 이해

1.1. 주택 여과현상의 정의

주택 여과현상(Housing Filtering)은 주택이 시간의 경과에 따라 그 질적 수준이 변화하고, 소득 수준이 다른 가구들 사이에서 순환하며 사용되는 동태적인 과정을 의미한다. 이는 주택순환현상(Housing Circulation)이라고도 불리며, 주택 시장 내에서 주택의 물리적 상태 변화와 거주 가구의 사회경제적 특성 변화 간의 상호작용을 설명하는 핵심적인 개념이다. 이 현상은 기본적으로 모든 가구가 주택에 대해 유사한 선호도를 가지지만 소득 수준은 다르다는 가정 하에, 주택의 질적 변화와 가구의 이동 관계를 설명하는 이론적 틀을 제공한다.

 

1.2. 주택 시장 동학(Dynamics) 이해의 중요성

주택 여과현상은 정태적인 주택 재고(stock) 개념을 넘어, 시간이 흐름에 따라 주택 시장이 어떻게 변화하고 적응하는지를 이해하는 데 필수적이다. 특히 신규 주택 건설, 기존 주택의 노후화, 가구 소득의 변화, 도시 재개발 등 다양한 요인이 주택 시장에 미치는 영향을 종합적으로 파악하는 데 중요한 분석 도구가 된다. 여과현상은 고가 주택 시장과 저가 주택 시장, 신규 주택 시장과 기존 주택 시장 등 서로 다른 하위 시장(submarket)들이 어떻게 상호 연관되어 작동하는지를 보여준다. 또한, 주택 공가(Vacancy) 발생과 가구 이동(Mobility)은 여과현상의 중요한 구성 요소로, 한 가구의 이동이 다른 가구의 이동을 유발하는 연쇄적인 과정을 통해 시장 전체에 영향을 미친다. 이러한 연쇄 과정의 효율성은 주택 시장의 전반적인 유동성과 적응 능력을 결정짓는 요인이 된다.

 

1.3. 시간 경과에 따른 주택 재고(Stock) 조정 역할

주택 여과현상은 주택 재고가 시간 경과에 따라 질적 수준과 가격을 조정하는 핵심적인 시장 메커니즘이다. 신규 건설이나 완전한 철거에만 의존하지 않고도, 기존 주택 재고가 경제 및 인구 구조 변화에 따른 수요 변화에 적응할 수 있도록 한다. 여과의 방향(상향 또는 하향)과 속도는 소득 분포의 변화, 건설 및 유지보수 비용, 지역적 특성 등 거시적인 시장 상황을 반영하는 지표가 된다.

 

1.4. 여과현상과 시장 메커니즘

주택 여과현상은 종종 불량주택 문제나 주거환경 악화와 같은 부정적인 현상과 연관되어 논의되기도 하지만, 경제학적 관점에서 여과 과정 자체는 시장 실패(market failure)라기보다는 주어진 소득 제약 하에서 주택 자원을 시간의 흐름에 따라 효율적으로 배분하는 정상적인 시장 메커니즘으로 간주된다. 불량주택(substandard housing)의 존재는 여과 과정의 실패라기보다는 저소득층의 낮은 지불 능력과 소득 문제의 결과로 해석하는 것이 일반적이다. 즉, 주택이 노후화됨에 따라 질적 수준과 가격이 하락하여 저소득 가구가 접근 가능한 주택으로 전환되는 것은 내구재인 주택의 특성과 소득 계층 분화가 존재하는 시장에서 자연스러운 현상이다. 만약 이러한 하향여과가 없다면, 저소득층을 위한 주택 공급은 전적으로 정부 보조에 의한 신규 건설에 의존해야 하므로 주택 문제는 더욱 심화될 수 있다. 따라서 주택 문제를 다루는 정책은 여과 과정 자체의 문제(예: 상향여과 시 발생하는 강제 이주)와, 여과 과정이 반영하는 근본적인 소득 불평등이나 주택 공급 부족 문제를 구분하여 접근할 필요가 있다.

 

2. 하향여과 (Downward Filtering)

2.1. 개념 및 정의

하향여과는 주택 여과현상의 가장 일반적인 형태로, 과거 고소득층이 사용하던 주택이 시간이 지남에 따라 질적 수준이 저하되어 저소득층의 사용으로 전환되는 과정을 의미한다. 이는 주택의 가치 하락과 함께 소득 계층의 하향 이동이 동반되는 현상이다.

 

2.2. 진행 과정: 고가 주택에서 저가 주택으로

주택은 시간이 지남에 따라 물리적 노후화와 기능적 진부화를 겪게 된다. 이로 인해 유지보수 비용은 증가하고 주택의 상대적 가치는 하락한다. 고소득 가구는 더 나은 주거 환경과 높은 질의 주택을 찾아 새로 건설된 주택이나 상위 주택으로 이동하게 되고, 이들이 떠난 기존 주택은 공가(空家) 상태가 된다. 이렇게 발생한 공가는 상대적으로 낮은 가격으로 시장에 나오게 되며, 이는 저소득 가구가 감당할 수 있는 가격대의 주택이 된다. 저소득 가구가 이 주택으로 이주하면서 하향여과가 완성된다. 이러한 과정은 연쇄적으로 발생하는데, 고소득층의 이동이 중산층의 이동을 유발하고, 중산층의 이동이 다시 저소득층의 이동으로 이어지는 '공가 연쇄(vacancy chain)'를 통해 시장 전체로 파급된다.

 

공가 연쇄의 개념은 하향여과 메커니즘을 이해하는 데 중요하다. 신규 주택 건설이 주로 고소득층을 대상으로 이루어지더라도, 이들의 이동으로 발생하는 빈집이 연쇄적인 가구 이동을 촉발하여 결국에는 저소득층에게도 주거 기회를 제공할 수 있다는 논리이다. 그러나 이 연쇄 과정의 길이와 효율성은 주택 시장의 상황(예: 공실률), 거래 비용, 정보의 비대칭성, 차별 존재 여부, 주택 재고의 다양성 등에 따라 달라질 수 있다. 만약 연쇄 과정이 중간에 끊기거나 비효율적으로 작동한다면, 신규 주택 공급의 하위 계층 파급 효과는 제한될 수 있다. 따라서 단순히 고가 주택 공급 확대만으로 저가 주택 문제가 자동 해결될 것으로 기대하기는 어려우며, 공가 연쇄의 작동 방식에 대한 면밀한 분석이 정책 수립에 필요하다.

 

2.3. 발생 원인

하향여과는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과이다.

  • 주택 노후화: 건물의 물리적 감가상각과 설비의 노후화는 주택의 질적 저하를 가져오는 가장 근본적인 원인이다.
  • 신규 주택 공급: 고소득층을 대상으로 한 신규 주택 공급은 기존 주택 시장에서 고소득층의 이탈을 유발하여 하향여과의 시발점이 된다.
  • 저가 주택 수요 증가: 저소득층 인구 증가, 저소득층에 대한 정부의 임대료 보조금 지급 등은 저가 주택에 대한 유효 수요를 증가시켜 기존의 노후 주택이 저가 임대주택 시장으로 전환(하향여과)되는 것을 촉진한다. 수요 증가는 단기적으로 저가 주택 임대료 상승과 임대인의 초과 이윤 발생으로 이어지지만, 장기적으로는 하향여과를 통한 공급 증가를 유발한다.
  • 주택 개보수 비용과 가치 상승분 비교: 주택 소유주나 관리 주체는 주택을 유지보수하거나 개량하는 데 드는 비용과 그로 인해 예상되는 주택 가치 상승분 또는 임대 수입 증가분을 비교하여 의사결정을 한다. 만약 개보수 비용이 가치 상승분보다 크다고 판단되면(수선비용 > 가치상승), 적극적인 투자를 포기하고 주택은 자연스럽게 하향여과 과정을 겪게 된다.

 

2.4. 시장에 미치는 영향

하향여과는 주택 시장에 다음과 같은 영향을 미친다.

  • 저가 주택 공급: 시장 원리에 따라 자연스럽게 저렴한 주택 재고를 공급하는 주요 경로가 된다. 특히 신규 저가 주택 건설이 정책적으로 제한되거나 경제성이 부족한 경우, 하향여과는 저소득층의 주거 수요를 충족시키는 데 중요한 역할을 한다.
  • 주거 환경 변화: 특정 지역에 하향여과가 집중될 경우, 해당 지역은 점차 저소득층 주거지역으로 변모하며, 주택 및 기반 시설의 노후화, 슬럼화 등 부정적인 외부효과가 발생할 수 있다. 그러나 이는 여과 과정 자체의 문제라기보다는 해당 지역에 저소득층이 집중되는 사회경제적 요인과 관리 부재의 결과로 보는 시각이 우세하다.
  • 임대료 변동: 저가 주택 수요 증가는 단기적으로 임대료 상승 압력으로 작용하지만, 장기적으로 하향여과를 통한 공급 증가는 임대료를 안정시키거나 다시 하락시키는 요인이 된다.

 

3. 상향여과 (Upward Filtering)

3.1. 개념 및 정의

상향여과는 하향여과와 반대되는 과정으로, 저소득층이 사용하던 저가·저질 주택이 수선, 개량, 재개발 등을 통해 질적 수준이 향상되어 고소득층의 사용으로 전환되는 현상을 의미한다. 이는 주택 가치의 상승을 동반하며, '수동적 순환(passive filtering)'이라고도 불린다.

 

3.2. 진행 과정: 수선, 재개발, 젠트리피케이션

상향여과는 기존 저가 주택에 대한 상당한 투자를 통해 이루어진다. 노후된 주택을 대대적으로 수선(renovation)하거나, 완전히 철거 후 새로운 고품질 주택으로 재건축(redevelopment)하는 방식이 일반적이다. 이러한 물리적 개선은 주택의 가치를 상승시키고, 더 높은 임대료나 매매가격을 받을 수 있게 하여 고소득 가구를 유인한다. 이 과정은 특히 도심 인근이나 특정 매력을 가진 저소득 지역에서 고소득층이 유입되면서 지역 전체의 사회경제적 특성이 변화하는 젠트리피케이션(gentrification) 현상과 밀접하게 연관된다.

 

3.3. 발생 원인

상향여과를 유발하는 요인은 다음과 같다.

  • 소득 증가 및 고가 주택 수요 증가: 경제 성장이나 특정 계층의 소득 증가는 고품질 주택에 대한 수요를 증가시킨다. 이때 신규 주택뿐만 아니라, 입지적 장점이 있는 지역의 개선된 기존 주택도 매력적인 대안이 될 수 있다.
  • 도시재생 및 재개발 정책: 정부나 지자체가 특정 낙후 지역의 환경 개선을 위해 재개발·재건축 사업을 추진하거나 인센티브를 제공할 경우, 상향여과가 촉진될 수 있다.
  • 주거 선호 변화: 도심 회귀 현상, 특정 건축 양식에 대한 선호 증가, 직주근접 선호 등 가구의 주거 선호 변화는 과거 저소득층 주거지역이었던 곳의 가치를 재평가하게 만들고 상향여과의 동기가 될 수 있다.
  • 수익성 기대 (투자 동기): 상향여과의 가장 직접적인 원인은 경제적 유인이다. 주택 소유주나 개발업자가 주택 개보수 또는 재개발에 드는 비용보다 이후 예상되는 가치 상승분이나 임대 수입 증가분이 더 크다고 판단할 때(수선비용 < 가치상승) 상향여과가 발생한다. 이는 향후 시장 전망, 금융 비용, 개발 규제 등 다양한 요인의 영향을 받는다.
  • 저가 주택 수요 감소: 해당 지역 저소득층의 소득 증가로 다른 지역으로 이주하거나, 인구 감소 등으로 저가 주택에 대한 수요가 줄어들면, 기존 주택을 계속 저가로 임대하는 것보다 재개발하여 고가 주택으로 전환하는 것이 더 유리해질 수 있다.

 

3.4. 시장에 미치는 영향

상향여과는 주택 시장과 지역사회에 복합적인 영향을 미친다.

  • 주거 및 도시 환경 개선: 노후 주택 개량 및 재개발을 통해 해당 지역의 물리적 환경이 개선되고, 이는 지역 전체의 활성화로 이어질 수 있다. 또한, 지방 정부의 세수 증대에도 기여할 수 있다.
  • 저가 주택 재고 감소: 기존의 저렴한 주택이 고가 주택으로 전환되면서 저소득층이 감당할 수 있는 주택 재고가 줄어들어 주거비 부담을 가중시키고 주택난을 심화시킬 수 있다.
  • 강제 이주 (Displacement): 임대료 상승이나 재개발 과정에서 기존 저소득층 거주민들이 비자발적으로 해당 지역을 떠나야 하는 문제가 발생할 수 있다. 이는 젠트리피케이션의 대표적인 부작용이다.
  • 주택 가치 상승: 상향여과가 성공적으로 진행된 지역의 주택 가격 및 임대료는 전반적으로 상승하는 경향을 보인다.

 

3.5. 상향여과와 '개선'의 양면성

상향여과는 종종 '주거환경 개선', '지역 활성화' 등 긍정적인 용어로 표현되지만, 그 과정에는 본질적인 상충관계(trade-off)가 존재한다. 물리적 주택 품질과 지역 환경이 '개선'되는 이면에는 저소득층을 위한 저렴한 주택 재고가 감소하고, 기존 거주민들이 삶의 터전에서 밀려나는 '강제 이주'의 문제가 발생할 수 있다. 상향여과는 본질적으로 저가 주택을 고가 주택으로 전환하는 과정이며, 이는 필연적으로 해당 주택에 대한 저소득층의 접근성을 차단한다. 따라서 도시재생이나 재개발 정책을 추진할 때, 이러한 '개선'이 누구를 위한 개선인지, 그리고 그 과정에서 발생하는 사회적 비용(예: 저소득층의 주거 불안 심화, 공동체 해체)을 어떻게 최소화하고 보완할 것인지(예: 공공임대주택 확보, 이주민 지원 대책)에 대한 깊은 고민이 필요하다. 단순히 물리적 개선이나 자산 가치 상승만을 '개선'으로 간주하는 것은 정책의 형평성 문제를 간과할 수 있다.

 

4. 주택 여과현상과 주거분리 (Residential Segregation)

4.1. 주거분리의 정의

주거분리(Residential Segregation)는 도시 내에서 소득, 인종, 민족 등 특정 기준에 따라 상이한 집단들이 지리적으로 분리되어 거주하는 현상을 말한다. 주택 여과현상과 관련하여서는 주로 소득 계층에 따른 분리, 즉 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 공간적으로 구분되는 현상을 의미한다.

 

4.2. 외부효과(Externalities)와 주거분리

주거분리가 발생하는 근본적인 원인은 외부효과(Externalities)에 있다. 가구들은 주거지를 선택할 때 주택 자체의 특성뿐만 아니라 주변 환경이 제공하는 편익(긍정적 외부효과)은 극대화하고 비용(부정적 외부효과)은 최소화하려 한다. 긍정적 외부효과의 예로는 양호한 학군, 낮은 범죄율, 쾌적한 환경, 높은 주변 주택 가격 등을 들 수 있으며, 부정적 외부효과로는 열악한 기반 시설, 높은 범죄율, 환경오염, 낮은 주변 주택 가격 등이 있다. 고소득층은 높은 주거비용을 지불하더라도 긍정적 외부효과가 큰 지역에 모여 살려는 경향이 있고, 부정적 외부효과가 큰 지역은 회피하려 한다. 반면, 저소득층은 지불 능력의 한계로 인해 긍정적 외부효과가 적거나 부정적 외부효과가 큰 지역에 거주하게 될 가능성이 높다. 이러한 각 소득 계층의 주거 입지 선택 과정이 누적되어 공간적인 분리 현상, 즉 주거분리가 나타난다.

 

4.3. 여과현상과 주거분리의 상호작용

주택 여과현상은 주거분리 현상을 심화시키고 유지하는 동태적인 메커니즘으로 작용한다.

  • 하향여과와 저소득층 주거지역 형성: 특정 지역에서 주택 노후화와 고소득층의 이탈이 집중적으로 발생하면, 하향여과를 통해 저소득층 가구가 해당 지역으로 유입된다. 이러한 과정이 지속되면 해당 지역은 저소득층 주거지역으로 고착화되며, 이는 다시 부정적 외부효과를 심화시켜 고소득층의 진입을 막고 저소득층의 집중을 가속화할 수 있다. 불량주택지구나 슬럼 형성은 이러한 과정의 극단적인 결과로 볼 수 있다.
  • 상향여과와 젠트리피케이션: 반대로, 저소득층 주거지역에서 상향여과(재개발, 젠트리피케이션)가 발생하면 고소득층이 유입되고 기존 저소득층은 다른 지역으로 밀려나게 된다. 이는 기존의 주거분리 경계를 변화시키거나 새로운 형태의 분리를 야기할 수 있다.
  • 경계지역에서의 여과: 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 인접한 경계 지역에서는 여과현상이 활발하게 나타난다. 저소득층 주거지역과 인접한 고가 주택은 부(-)의 외부효과로 인해 가치가 하락(할인)하여 하향여과될 가능성이 높고, 고소득층 주거지역과 인접한 저가 주택은 정(+)의 외부효과로 인해 가치가 상승(할증)하여 수선·개량을 통해 상향여과될 가능성이 높다. 이러한 경계지역에서의 상반된 여과 과정은 두 지역 간의 분리를 더욱 공고히 하는 역할을 한다.
  • 여과를 통한 공간적 분리: 결국, 주택 여과 과정은 가구의 소득 수준과 지불 능력에 따라 주택의 질과 입지를 선택하게 함으로써, 도시 공간 내에서 소득 계층별 주거지역이 분화되고 유지되는 핵심적인 시장 기제이다.

 

4.4. 주거분리의 영향과 여과 과정의 제약

주거분리 현상은 단순히 소득 계층이 분리되어 거주하는 결과일 뿐만 아니라, 주택 여과 과정 자체에도 영향을 미치는 요인이 될 수 있다. 높은 수준의 주거분리는 소득 계층 간의 사회적 상호작용을 제한하고, 정보의 흐름을 왜곡하며, 주거 이동성을 제약할 수 있다. 예를 들어, 저소득층 가구가 고소득층 지역에서 발생하는 하향여과된 공가 정보를 얻기 어렵거나, 사회적 편견이나 차별로 인해 입주가 제한될 수 있다. 이는 계층 간 주거 이동을 저해하여 여과 과정의 효율성을 떨어뜨릴 수 있다. 또한, 특정 지역에 저소득층이 과도하게 집중되면 해당 지역의 주택 관리 수준이 전반적으로 저하되고 하향여과가 가속화되는 반면, 고소득층 지역은 지속적인 투자와 상향여과를 통해 더욱 고급화되는 등 지역 간 여과 패턴의 양극화를 심화시킬 수 있다. 따라서 주택 여과를 통한 주거 문제 해결을 모색하는 정책은 기존의 주거분리 구조가 여과 과정에 미치는 제약 요인을 함께 고려해야 하며, 필요하다면 주거 이동성 지원 프로그램이나 혼합소득 주거단지 조성 등 주거분리 자체를 완화하려는 노력이 병행될 필요가 있다.

 

5. 여과현상 영향 요인 및 정책적 시사점

5.1. 주요 영향 요인

주택 여과현상의 속도와 방향은 다양한 요인에 의해 영향을 받는다.

  • 주택 정책:
    • 주택 보조금: 저소득층에 대한 임대료 보조금 지급은 저가 주택 수요를 증가시켜 하향여과를 촉진할 수 있다. 그러나 단기적으로는 임대료 상승을 유발하여 임대인에게 혜택이 귀속될 수 있으며, 고소득층을 위한 신규 주택 건설 지원과 연계될 경우 사회적 형평성 논란을 야기할 수 있다.
    • 신규 주택 공급 정책: 정부의 신규 주택 공급 규모, 유형, 입지 선정 정책은 여과 사슬의 시작점에 영향을 미쳐 시장 전체의 여과 과정에 파급 효과를 미친다.
    • 주택 관련 규제: 재개발·재건축 규제, 건축 기준, 임대료 규제 등은 기존 주택의 유지보수 및 개량, 신규 건설의 경제성에 영향을 주어 여과 속도와 방향을 조절할 수 있다.
  • 시장 상황:
    • 수요와 공급: 주택 시장의 전반적인 수급 상황, 특히 공가율(vacancy rate)은 여과 과정의 속도에 영향을 미친다. 공가율이 낮으면 가구 이동이 제약되어 여과가 느려지고, 공가율이 높으면 여과가 원활해진다.
    • 건설 비용 및 기술: 신규 건설 비용이나 노후 주택 개보수 비용이 높으면 하향여과 및 상향여과 모두 둔화될 수 있다.
  • 소득 분포 및 변화: 가구 소득 수준의 전반적인 변화와 소득 계층 간 격차 변화는 여과의 방향과 강도를 결정하는 근본적인 요인이다. 소득 양극화 심화는 주거 분리를 강화하고 여과 패턴을 변화시킬 수 있다.

 

여과현상-영향요인
여과현상-영향요인

 

5.2. 정책적 시사점

주택 여과현상은 주택 정책 수립 시 중요한 고려 사항이다.

  • 주택 공급 및 저렴성(Affordability): 하향여과는 시장에서 자연적으로 저렴한 주택을 공급하는 중요한 경로이다. 정책 입안자는 이 과정을 지원할지, 아니면 직접적인 저가 주택 공급 정책을 병행할지를 결정해야 한다. 여과 과정에만 의존하는 것은 저소득층의 주거 수요를 충족시키기에 충분하지 않거나 너무 느릴 수 있다.
  • 주거의 질(Housing Quality): 하향여과는 주택의 질적 저하를 동반하므로, 적절한 주거 기준 유지 및 관리를 위한 정책(예: 주택 코드 집행, 개보수 지원)이 필요하다. 상향여과는 주거의 질을 개선하지만 저렴 주택 감소 문제를 야기한다.
  • 주거 분리 관리: 여과현상이 주거분리와 밀접하게 연관되어 있으므로, 주거 안정을 위한 정책은 분리 현상을 완화하거나 관리하는 방안(예: 주거 이동 지원, 혼합 소득 단지 조성)을 함께 고려해야 한다.
  • 정책 개입의 정교화: 여과현상에 대한 이해는 정책 개입의 효과를 높일 수 있다. 예를 들어, 임대료 보조 정책은 공급 측면의 대책과 결합될 때 단기적 임대료 급등 부작용을 완화할 수 있다. 재개발 지역에서는 상향여과를 촉진하되, 원주민 재정착 지원 등을 통해 강제 이주 문제를 최소화해야 한다.
  • 여과 과정의 한계 인식: 주택 여과는 점진적이고 시간이 오래 걸리는 과정이다. 주택 내구성과 신규 건설 속도의 제약으로 인해 급격한 주택 수요 변화나 심각한 주택 부족 문제에 즉각적으로 대응하기 어렵다. 이는 여과 과정의 본질적인 "속도 제한"으로, 단기적인 주택 문제 해결을 위해서는 여과 메커니즘에만 의존할 수 없음을 시사한다. 따라서 단기적인 위기 상황에서는 직접적인 임대료 지원 강화, 공공임대주택 공급 확대 등 여과 과정을 보완하거나 대체할 수 있는 신속한 정책 수단이 필요하다.

 

표 1: 하향여과와 상향여과 비교

특징 하향여과 (Downward Filtering) 상향여과 (Upward Filtering)
정의 고가/고질 주택 → 저가/저질 주택 저가/저질 주택 → 고가/고질 주택
가구 이동 고소득층 → 저소득층 저소득층 → 고소득층
주요 과정 노후화, 진부화, 공가 연쇄 수선, 개량, 재개발, 재건축
주요 원인 주택 노후화, 신규 고가주택 공급, 저가주택 수요 증가 소득 증가, 젠트리피케이션, 도시재생 정책, 저가주택 수요 감소
비용-가치 조건 수선비용 > 가치상승분 수선비용 < 가치상승분
시장 영향 저가 주택 공급 증가, 주거환경 질 저하 가능성 저가 주택 공급 감소, 지역 활성화, 강제 이주 가능성
주거분리 관계 저소득층 주거지역 형성/고착화 기여 젠트리피케이션 통한 분리 강화, 경계지역 변화 유발

 

6. 결론

주택 여과현상은 주택이라는 내구재가 시간의 흐름과 사용에 따라 질적 수준이 변화하고, 이에 따라 각기 다른 소득 계층의 가구들이 주택을 순환하며 이용하는 동태적 과정을 설명하는 핵심적인 주택 시장 이론이다. 하향여과는 고소득층이 사용하던 주택이 노후화되면서 저소득층에게 이전되는 과정으로, 저가 주택 공급의 주요 메커니즘으로 작동한다. 반면, 상향여과는 저가 주택이 수선·재개발되어 고소득층의 사용으로 전환되는 과정으로, 주택의 질적 개선과 지역 활성화에 기여하지만 저렴 주택 재고 감소와 원주민 이주 문제를 야기할 수 있다.

 

이러한 여과 과정은 외부효과를 매개로 소득 계층 간 주거지역이 분리되는 주거분리 현상과 밀접하게 연관되어 상호 영향을 주고받는다. 하향여과는 저소득층 주거지역의 형성과 고착화에 기여하며, 상향여과는 젠트리피케이션을 통해 기존의 분리 구조를 변화시키거나 강화할 수 있다.

 

주택 여과현상은 주택 정책, 시장 상황, 소득 분포 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 그 자체로 주택 시장의 효율적인 자원 배분 메커니즘으로 간주되기도 한다. 그러나 여과 과정의 속도는 제한적이며, 저소득층의 주거 안정성이나 주거의 질적 수준 향상을 전적으로 보장하지는 못한다. 따라서 주택 정책 수립 시에는 여과현상의 긍정적 효과(예: 저가 주택 공급)와 부정적 효과(예: 주거환경 악화, 강제 이주)를 균형 있게 고려하고, 그 한계를 인지하여 필요시 직접적인 시장 개입(예: 주거 보조금, 공공임대주택 공급, 재개발 시 이주 대책)을 통해 보완하는 다각적인 접근이 요구된다. 주택 여과현상에 대한 깊이 있는 이해는 효과적이고 형평성 있는 주택 정책 설계의 필수적인 기반이 된다.

 

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