[부동산] 토지 소유권의 범위 : 공중권, 지표권, 지하권

 

 

토지 소유권의 범위: 공중권, 지표권, 지하권

오늘은 토지 소유권이라고 하면 흔히 땅 표면만을 생각하기 쉽지만, 법적으로 토지 소유권은 그 땅의 위(공중)와 아래(지하) 공간에도 영향을 미칩니다. 이를 입체적 공간에 대한 권리로 이해하며, 크게 지표권, 공중권, 지하권으로 나누어 볼 수 있습니다.

 

우리나라 민법 제212조는 "토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"고 규정하여 이 원칙을 명확히 하고 있습니다. 각 권리의 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 지표권 (地表權, Surface Rights)

개념: 토지 소유자가 토지의 수평면, 즉 지표(땅 표면)를 배타적으로 이용할 수 있는 권리입니다. 가장 기본적이고 핵심적인 토지 소유권의 내용입니다.

 

주요 내용:

• 건축 및 공작물 설치권: 건물을 짓거나 담장 등 기타 공작물을 설치할 수 있는 권리.
• 경작권: 농작물을 심고 수확하는 등 토지를 경작할 수 있는 권리.
• 지표수 이용권: 토지 위에 흐르는 물을 이용할 수 있는 권리 (단, 공공의 이익이나 타인의 권리를 침해하지 않는 범위 내).
• 배타적 이용권: 타인이 정당한 권원 없이 토지 표면을 사용하는 것을 막을 수 있는 권리.

 

쉬운 설명: 내 땅 위에 집을 짓고, 농사를 짓고, 울타리를 치는 등 땅 표면을 사용할 수 있는 기본적인 권리입니다.

 

토지소유권-종류

 

2. 공중권 (空中權, Air Rights)

개념: 토지 소유자가 토지 표면의 상부 공간, 즉 공중 공간을 타인의 방해 없이 이용할 수 있는 권리입니다. 민법 제212조의 '상(上)'에 해당합니다.

 

범위 및 한계:

• '정당한 이익'의 범위: 무한정 인정되는 것은 아닙니다. 소유 토지의 통상적인 이용(건축, 일조 등)에 필요한 범위, 즉 '정당한 이익이 있는 범위' 내에서만 인정됩니다.
• 공공의 이익 고려: 항공기의 자유로운 통행 등 공공의 이익을 위한 이용은 일반적으로 소유권의 제한을 받지 않습니다. 너무 높은 고도의 공간까지 소유권이 미친다고 보지는 않습니다.
• 구체적 범위 불명확: 법에서 '몇 미터까지'라고 명확히 규정하고 있지는 않으며, 사회 통념과 구체적인 상황에 따라 판단됩니다.

 

주요 내용 및 관련 개념:

• 건축 및 공간 이용: 건물을 지어 올릴 수 있는 권리 (용적률(FAR)은 이 공중 공간 활용 밀도와 관련됨).
• 일조권(Sunlight Rights): 인접 건물이 과도하게 높아 자신의 토지에 햇빛이 드는 것을 방해받지 않을 권리 (정당한 이익 범위 내).
• 타인의 침해 배제: 옆 건물의 처마나 간판이 내 땅의 공중 공간을 침범하거나, 공사 중 크레인이 내 땅 상공을 통과하는 것을 막을 권리 (정당한 범위 내).
• 개발권 양도제(TDR): 특정 지역에서 미사용된 공중 공간 이용 권리(개발권)를 다른 지역으로 이전하여 사용할 수 있도록 하는 제도 (우리나라에서는 전면적으로 시행되고 있지는 않으나, 용적률 거래/이전 등 유사한 논의가 있음).

 

쉬운 설명: 내 땅 위 하늘 공간을 합리적인 범위 내에서 사용할 수 있는 권리입니다. 건물을 짓거나 햇빛을 받을 권리 등이 포함됩니다.

 

3. 지하권 (地下權, Subsurface Rights)

개념: 토지 소유자가 토지 표면의 하부 공간, 즉 지하 공간을 타인의 방해 없이 이용할 수 있는 권리입니다. 민법 제212조의 '하(下)'에 해당합니다.

 

범위 및 한계:

• '정당한 이익'의 범위: 공중권과 마찬가지로 지하 무한정까지 인정되는 것은 아니며, 토지 소유자의 통상적인 이용(기초 공사, 지하실 설치, 지하수 이용 등)에 필요한 '정당한 이익이 있는 범위' 내에서만 인정됩니다.
• 미채굴 광물 제외: 매우 중요한 점으로, 우리나라 광업법에 따르면 법률에서 정한 미채굴된 광물(금, 은, 석탄 등 주요 광물)은 국가 소유로 보며, 토지 소유권의 범위에 포함되지 않습니다. 즉, 내 땅 밑에 금맥이 발견되어도 토지 소유자가 마음대로 채굴할 권리는 없습니다. (단, 지하수나 토사, 자갈 등은 일반적으로 토지 소유권의 범위에 포함됨)

 

주요 내용 및 관련 개념:

• 지하실, 지하 구조물 설치: 건물의 기초를 설치하거나 지하실, 지하 주차장 등을 만들 수 있는 권리.
• 지하수 이용: 지하수를 개발하고 이용할 수 있는 권리 (관련 법규에 따른 제한 가능).
• 타인의 침해 배제: 옆 땅에서 지하 구조물을 설치하며 내 땅 지하를 침범하는 것을 막을 권리.
• 공공사업과의 관계: 지하철, 터널, 공동구 등 공익 목적의 지하 시설물 설치 시 토지 소유권과의 관계 (보상, 구분지상권 설정 등)가 문제 될 수 있습니다.

 

쉬운 설명: 내 땅 아래 땅속 공간을 합리적인 범위 내에서 사용할 수 있는 권리입니다. 지하실을 파거나 지하수를 이용할 권리가 있지만, 금이나 석탄 같은 중요 광물은 국가 소유입니다.

 

구분지상권 (區分地上權, Separated/Stratified Superficies)

공중이나 지하 공간의 특정 층(범위)만을 대상으로 설정하는 용익물권(타인의 토지를 사용할 수 있는 권리)입니다. 예를 들어, 지하철이 통과하는 지하 특정 깊이의 공간이나, 고압선이 지나가는 공중 특정 높이의 공간에 대해 구분지상권을 설정하여 해당 공간의 이용권을 확보할 수 있습니다. 이는 토지 소유권의 입체적 활용과 관련된 중요한 법적 장치입니다.

 

 

[부동산] - [부동산] 부동산 주요개념 총정리

[부동산] 부동산 주요개념 총정리

 

 

대한민국에서의 공중권, 지표권, 지하권에 관한 법률적 분석

I. 서론: 한국 부동산법 체계에서의 공중권, 지표권, 지하권의 정의

A. 개요

현대 대한민국 법체계에서 토지 소유권은 단순히 2차원적인 지표면의 이용 권리를 넘어, 지표면을 기준으로 그 상부 공간(공중권, 空中權), 지표면 자체(지표권, 地表權), 그리고 그 하부 공간(지하권, 地下權)에 대한 권리를 포괄하는 3차원적 개념으로 이해된다.¹ 이러한 입체적 권리 개념의 근간은 민법 제212조에 명시된 토지 소유권의 범위에 관한 규정에서 찾을 수 있다. 토지는 단순한 평면이 아닌, 상하 공간을 포함하는 입체적인 대상으로 인식되며, 이에 따라 토지 소유자는 원칙적으로 그 토지의 상하 공간에 대한 배타적 이용 및 관리 권한을 가진다.

 

II. 기초: 대한민국 민법상 토지 소유권의 범위

A. 민법 제212조: 수직적 소유권의 원칙

대한민국 민법 제212조는 "토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다"고 규정하고 있다.⁵ 이 조항은 토지 소유권이 지표면뿐만 아니라 그 상부 공간과 하부의 토석(土石) 등 구성부분을 포함하는 수직적 범위에 효력을 미침을 명확히 한다.⁹ 이는 과거 로마법상의 '하늘 끝까지, 땅 속 중심까지(usque ad coelum et ad inferos)'라는 무한정한 소유권 관념과는 달리 ⁹, 스위스 민법의 영향을 받아 소유권의 범위를 '정당한 이익'이라는 개념으로 제한하고 있다는 점에서 중요한 특징을 갖는다.⁹ 따라서 민법 제212조는 토지 소유권이 3차원적임을 인정하면서도, 그 범위가 무한하지 않음을 명시하는 핵심 규정이다.⁹

 

B. "정당한 이익"의 개념: 해석과 중요성

민법 제212조에서 토지 소유권의 상하 범위를 제한하는 핵심 기준은 '정당한 이익(正當한 利益)'이다.⁵ 그러나 이 개념은 매우 추상적이고 불확정적이어서 법문 자체만으로는 그 구체적인 범위를 명확히 알기 어렵다.⁵ 이러한 불명확성으로 인해 '정당한 이익'의 범위는 개별 사안에서 법원의 해석이나 관련 특별법 및 조례 등을 통해 구체화될 필요성이 제기된다.⁵

 

'정당한 이익'의 해석에 관해서는 학설상 논의가 있다.⁹ 일률기준설정설(一律基準設定說)은 토지의 종류나 소유자와 관계없이 객관적으로 이용 가능한 범위를 기준으로 해야 한다는 입장이지만, 소유권의 절대성을 강조하고 기술 발달을 반영하기 어렵다는 비판을 받는다.⁹ 반면, 구체적기준설정설(具體的基準設定說)은 토지의 위치, 성상, 이용 현황, 사회 통념 등을 종합적으로 고려하여 개별 사안별로 정당한 이익의 범위를 판단해야 한다는 입장으로, 구체적 타당성을 기할 수 있다는 점에서 보다 설득력을 얻고 있다.⁹

 

'정당한 이익'을 판단하는 구체적인 기준으로는 다음과 같은 요소들이 고려될 수 있다 ⁹:

• 인적 표준(人的 標準): 특정 소유자의 주관적 이용 의사나 능력이 아닌, 사회 통념상 일반인(社會通念上 一般人)을 기준으로 객관적으로 판단해야 법적 안정성을 확보할 수 있다.⁹
• 이용상태 표준(利用狀態 標準): 현재의 구체적인 이용 상태뿐만 아니라, 해당 토지의 잠재적 개발 가능성, 즉 최유효이용(最有效利用) 상태를 전제로 판단하는 것이 토지의 효율적 이용과 소유자의 잠재적 이익 보호 측면에서 타당하다.⁹
• 시적 표준(時的 標準): 현재의 기술 수준과 사회경제적 여건을 기준으로 하되, 사회 통념상 합리적으로 예견 가능한 범위 내에서의 장래 이용 가능성까지 고려하여 판단해야 한다. 무한한 미래의 가능성까지 고려하는 것은 아니다.⁹

한편, 특정 공간이 토지 소유자의 '정당한 이익' 범위 밖에 있다는 점에 대한 입증 책임은, 원칙적으로 해당 공간을 이용하려는 자(예: 지하철 건설 사업자)가 부담하는 것으로 해석된다.⁹

 

민법 제212조의 '정당한 이익'이라는 표현의 추상성은 필연적으로 법적 불확실성을 야기하며, 이는 토지의 입체적 이용이 활발해지는 현대 사회에서 구체적인 법규의 필요성을 증대시키는 요인으로 작용한다. 실제로 이러한 모호함을 보완하고 구체적인 법률관계를 규율하기 위해 민법 제289조의2의 구분지상권(區分地上權) 제도가 도입되었고 ², 지방자치단체 조례를 통해 특정 공공사업(예: 도시철도)에 적용되는 한계심도(限界深度) 기준이 마련되었으며 ²⁰, 도시철도법 등 개별법에서 지하 부분 사용에 대한 보상 규정이 구체화되는 등 ¹, 보다 명확하고 실용적인 법적 장치들이 발전하게 되었다. 즉, 기본 원칙의 추상성이 오히려 구체적인 법제 발전을 촉진하는 역학 관계를 보여준다. 이는 토지의 수직적 권리에 관한 법률 체계가 일반 원칙과 개별적 규율이 혼합된 다층적 구조를 가지게 되었음을 의미하며, 관련 법률 문제 해결 시 이러한 복합적인 접근이 요구됨을 시사한다. 향후에도 '정당한 이익'의 해석을 둘러싼 논쟁보다는, 특정 이용 형태나 공익사업에 대한 구체적인 입법을 통해 법적 명확성을 확보하려는 경향이 지속될 것으로 예상된다.

 

C. 사법적 해석: 소유권 범위에 관한 주요 판례(判例)

법원은 '정당한 이익'의 구체적인 범위를 개별 사건의 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하고 있다.⁹ 주요 판례의 입장은 다음과 같다.

• 초기 견해 (지배가능성설): 대법원은 초기에 "토지소유권은 사람이 지배할 수 있는 한도 내에서 지상 지하에 미친다"고 판시하여 ⁵, '정당한 이익'의 범위를 물리적 지배 가능성과 연결시키는 입장을 취한 것으로 평가된다 (대법원 1961. 10. 19. 선고 4293민상204 판결).

 

• 지하 터널 관련 판례 (심도에 따른 변화):
  - 대구고등법원은 1981년, 지표면으로부터 18미터 내지 130미터 지하에 건설된 터널이 토지 소유권을 침해하지 않는다고 보아, 비교적 얕은 심도에서도 소유권 행사가 제한될 수 있음을 시사했다 (대구고등법원 1981. 7. 30. 선고 80나1308 판결).⁹
  - 그러나 대법원은 1989년 이후 지하철 건설과 관련하여, 지하 공간 사용이 소유권 침해에 해당할 수 있음을 전제로, 사업시행자가 해당 지하 부분의 소유권을 취득하거나 사용권(예: 구분지상권)을 설정하고 정당한 보상을 해야 한다고 일관되게 판시하였다.⁹ 이는 지하 상당 부분까지 소유권의 효력이 미침을 인정한 것으로 해석된다 (대법원 1989. 1. 24. 선고 88다카41 판결 등).
  - 부산지방법원은 2007년, 타인 토지 지하에 무단으로 도시가스 배관을 매설한 경우, 해당 지하 공간 사용에 대한 부당이득 반환 책임을 인정하였다 (부산지방법원 2007. 6. 28. 선고 2005가합20616 판결).⁴
  - 대구지방법원(2011년)과 부산지방법원(2013년)은 각각 지하 22-95미터, 23-50미터 깊이의 터널 공사가 토지 소유권을 침해한다고 보아 손해배상을 명함으로써, 과거보다 더 깊은 지하 공간까지 소유권의 보호 범위를 인정하는 경향을 보였다 (대구지방법원 2011. 6. 3. 선고 2009가합1680 판결; 부산지방법원 2013. 7. 26. 선고 2009가합6864 판결).⁹
• 지하수 관련 판례: 토지 소유권은 지하수를 개발·이용할 권리를 포함하지만, 인접 토지 소유자의 생활용수 사용에 장해를 초래하지 않는 범위 내에서 행사되어야 한다고 판시하였다 (대법원 1998. 4. 28. 선고 97다48913 판결).⁹
• 최근 일반 원칙 관련 판례: 토지가 도로 등 일반 공중의 이용에 제공되어 소유자의 배타적 사용·수익권이 제한되는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 제한은 지하 부분에도 미치며, 이러한 제한이 있는 토지를 특정승계한 자 역시 원칙적으로 그 제한을 승계한다고 보았다 (대법원 2024. 5. 9. 선고 2021다288973 판결).²⁴

초기 판례(예: 1981년 대구고법 판결)가 비교적 얕은 심도에서도 소유권 행사를 제한하는 듯한 태도를 보인 것과 달리, 1989년 대법원의 지하철 관련 판결 이후 하급심 판례들(예: 2011년, 2013년 터널 판결)에서는 지하 50미터, 심지어 95미터 깊이까지도 토지 소유권의 침해를 인정하고 보상을 명하는 등, 지하 공간에 대한 소유권의 보호 범위를 점차 넓게 인정하는 추세를 관찰할 수 있다.⁹ 이는 지하 공간의 경제적 가치 증대와 활용 증대라는 사회적 변화를 반영하는 동시에, 공익사업이라 할지라도 사유 재산권 침해에 대해서는 정당한 보상이 이루어져야 한다는 인식이 강화된 결과로 해석된다. 이러한 경향은 향후 지하 공간 개발 사업을 추진하는 주체(공공 또는 민간)가 상당한 깊이의 지하 공간을 이용하는 경우에도 '정당한 이익' 범위 밖에 있다고 단정하기보다는, 구분지상권 설정이나 그에 상응하는 보상을 전제로 사업을 계획해야 할 필요성이 커짐을 시사한다.

 

III. 각 권리의 상세 분석

A. 지표권(地表權)

정의: 지표권은 토지 소유자가 토지의 지표면(地表面)을 배타적으로 이용할 수 있는 권리를 의미한다.¹ 이는 토지 소유권의 가장 기본적인 내용 중 하나이다.

 

범위: 지표권에는 작물을 경작(耕作)하거나 건물을 건축(建築)하는 등 토지 표면을 직접 사용하는 권리가 포함된다.⁴ 또한, 토지에 접하거나 흐르는 지표수(地表水)를 이용할 수 있는 권리도 지표권의 내용에 해당한다.²⁵ 대한민국의 물 관련 권리는 특정인이 물을 독점적으로 사용하는 선용주의(先用主義)가 아닌, 인접한 토지 소유자들이 합리적으로 물을 공유하는 유역주의(流域主義)를 따르는 것으로 해석된다.²⁵

 

사례: 농지에서 농작물을 재배하는 행위, 대지 위에 주택이나 상업용 건물을 짓는 행위, 토지에 인접한 하천에서 농업용수를 끌어오는 행위 등이 지표권 행사의 구체적인 예시에 해당한다.

 

B. 지하권(地下權)

1. 정의, 개념 및 범위

지하권은 토지 소유자가 토지 구역 내 지하 공간(地下空間)으로부터 이익을 얻거나 해당 공간을 사용할 수 있는 권리를 말한다.¹ 이는 토지의 구성 부분인 흙, 암석, 모래, 자갈 등을 이용할 권리와 지하수를 개발·이용할 권리를 포함한다.²⁶ 또한, 지하실, 지하 주차장, 터널 등 지하 구조물을 설치하고 유지·관리할 수 있는 권리도 지하권의 내용에 속한다.⁴

 

2. 제한: 심도, 공공 목적, 광업권(鑛業權)

• 심도 제한: 지하권의 수직적 범위는 민법 제212조의 '정당한 이익'에 의해 제한되며, 무한정 깊이까지 인정되는 것은 아니다. 후술할 한계심도(限界深度) 및 대심도(大深度) 개념은 이러한 제한을 구체화하려는 시도이다 (III.B.3 참조).
• 공공 목적 제한: 지하철, 도로 터널, 상하수도관, 가스관 등 공익 목적의 시설물 설치를 위해 지하 공간 사용이 필요한 경우, 토지 소유자의 지하권 행사는 제한될 수 있다. 이 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')이나 「도시철도법」 등 관련 법률에 따라 정당한 보상이 이루어지거나 구분지상권이 설정되어야 한다.
• 광업권(鑛業權) 제한: 대한민국 법체계에서 지하권의 가장 중요한 제한 중 하나는 광물에 관한 것이다. 현행 「광업법」은 국가가 미채굴 광물에 대한 채굴 및 취득 권리를 부여할 권능을 가지며(광업권주의), 법률로 정한 특정 광물(법정광물)의 탐사 및 채굴 권리(광업권 또는 탐사권)는 토지 소유권과 분리되어 별도로 관리된다. 즉, 토지 소유자는 자신의 토지 지하에 매장된 법정광물에 대한 소유권을 가지지 못하며, 이를 채굴하기 위해서는 별도의 광업권을 취득해야 한다. 다만, 광업권자라 할지라도 철도, 도로, 건물 등 지표 시설물로부터 일정 거리 이내(예: 지표 지하 50미터 또는 30미터)에서 광물을 채굴하려면 관할 관청의 허가나 토지 소유자 등의 승낙을 받아야 하는 제한이 있다. 최근에는 광업 활동 외의 행위(예: 건축 공사) 과정에서 부수적으로 분리된 광물의 소유권 귀속에 관한 논의와 법 개정 시도가 있었다.

3. 한계심도(限界深度)와 대심도(大深度): 정의 및 법적 함의

• 한계심도(限界深度): 이 개념은 주로 도시철도 건설 등 특정 공공사업과 관련하여 지방자치단체의 조례(예: 서울특별시 도시철도의 건설을 위한 지하부분 토지의 사용에 따른 보상기준에 관한 조례)에서 정의되고 운영된다. 한계심도란 '토지 소유자의 통상적인 이용 행위가 예상되지 않으며, 지하 시설물 설치로 인하여 일반적인 토지 이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이'를 의미한다. 이 깊이는 토지의 용도 지역(예: 고층 시가지, 중층 시가지, 저층 시가지/주택지, 농지/임지)에 따라 차등적으로 규정된다 (예: 서울시 기준 고층 40m, 중층 35m, 저층/주택지 30m, 농지/임지 20m). 공공사업자가 한계심도 이내의 지하 공간을 사용하는 경우에는 토지 가격에 '입체이용저해율(立體利用沮害率)'이라는 보상률을 적용하여 상대적으로 높은 보상을 지급하는 것이 일반적이다.
• 대심도(大深度): 일반적으로 한계심도 이하의 깊은 지하 공간을 지칭한다. 이 영역은 토지 소유자의 '정당한 이익'이 거의 미치지 않거나 미미하여, 소유권 행사가 사실상 불가능하거나 그 이익이 매우 적다고 간주되는 공간이다. 따라서 대규모 지하 인프라(예: 수도권 광역급행철도, GTX) 건설 시 사업 비용 절감을 위해 이 공간의 활용이 적극적으로 검토되며, 보상을 최소화하거나 면제해야 한다는 주장이 제기되기도 한다. 일본의 경우, 공공의 이익을 위한 대심도 지하 사용에 대해서는 원칙적으로 보상 없이 사용권을 설정할 수 있도록 하는 특별법(대심도 지하 공공 사용 특별조치법)이 제정되어 있다. 그러나 대한민국에서는 아직 '대심도 특별법'과 같은 명확한 법률이 제정되지 않아, GTX 건설 등과 관련하여 대심도 보상 문제가 주요 사회적·법적 쟁점으로 부상하고 있다. 현행 조례에 따르면 한계심도를 초과하는 깊이의 지하 공간 사용에 대한 보상은, 입체이용저해율이 아닌 별도의 낮은 보상 비율이나 정액 기준에 따라 산정된다.

민법 제212조의 '정당한 이익'이라는 추상적 기준을 현실의 공공사업에 적용하기 위한 실용적 방안으로서 한계심도 개념이 등장했다는 점은 주목할 만하다. 특정 공공사업(주로 도시철도)에 관한 지방자치단체 조례에서 규정된 이 개념은, 지하 공간을 두 개의 층위로 나누어 보상 체계를 달리 적용하는 실무적 기준을 제공한다. 한계심도보다 얕은 곳은 소유자의 이용 가능성이 높다고 보아 입체이용저해율 등을 통해 개별 토지의 특성을 반영한 실질적 보상을 지향하고, 그보다 깊은 곳은 소유자의 이익이 미미하다고 간주하여 획일적이고 낮은 수준의 보상(또는 보상 불필요 논의)을 가능하게 한다. 이는 대규모 공공사업 추진 시 모든 필지에 대해 '정당한 이익' 범위를 개별적으로 다투는 비효율성을 피하고, 사유 재산권 보호와 공익사업의 원활한 추진이라는 두 가치를 절충하려는 현실적인 시도로 볼 수 있다. 그러나 이러한 구분 방식이 민법상의 소유권 범위를 최종적으로 확정하는 보편적 기준은 아니며, 특정 사업과 조례에 국한된다는 한계가 있다. 특히 GTX와 같이 기존의 한계심도 기준보다 훨씬 깊은 대심도 공간을 활용하는 사업이 등장하면서, 현행 체계의 적절성에 대한 근본적인 논의가 촉발되었고, 이는 한계심도라는 실무적 타협안이 여전히 진화 중이며 새로운 사회적 합의가 필요함을 보여준다.

4. 활용 및 분쟁 사례

광물 채굴, 지하철 및 도로 터널 건설, 지하 저장 시설(유류, 가스 등) 구축, 상하수도관·가스관·통신선로 등 지하 매설물 설치, 건물의 깊은 기초 공사 등이 지하권 활용의 대표적인 예이다. 주요 분쟁 유형으로는 공공사업 시행에 따른 보상액의 적정성 문제, 지하 시설물 설치로 인한 지상 이용 저해 문제, 권원 없는 지하 공간 사용(무단 점유)에 따른 부당이득 반환 또는 손해배상 청구 등을 중심으로 발생한다.

C. 공중권(空中權)

1. 정의, 개념 및 범위

공중권은 토지 소유자가 자신의 토지 상부 공중 공간(空中空間)을 정당한 이익이 있는 범위 내에서 타인의 방해 없이 배타적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 의미한다.¹ 이 권리는 건물의 건축, 시설물 설치 등 토지 상부 공간의 활용을 가능하게 하는 기초가 된다. 공중권 역시 민법 제212조에 따라 '정당한 이익'이 있는 범위 내에서만 인정되며, 무한정 상공으로 확장되는 것은 아니다.¹

2. 제한: 고도 제한, 공적/사적 공중권, 항공안전법

• 고도 제한: 공중권은 '정당한 이익'이 미치는 범위, 즉 토지 소유자의 합리적인 이용 및 향유에 필요한 높이까지만 인정된다.⁴ 따라서 통상적인 항공기의 고공 비행과 같이 토지 이용에 실질적인 영향을 미치지 않는 상공 이용은 소유권 침해로 보지 않는다.¹²
• 공적 공중권(公的 空中權)과 사적 공중권(私的 空中權)의 구분: 공중권은 그 이용 주체와 목적에 따라 구분해 볼 수 있다.
  - 사적 공중권: 토지 소유자가 자신의 이익을 위해 토지 상부의 비교적 낮은 공간을 이용할 수 있는 권리이다. 건물의 용적률 확보, 일조권(日照權), 조망권(眺望權) 등이 이에 해당한다.¹
  - 공적 공중권: 공공의 이익을 위해 국가나 공공기관이 고도의 공중 공간을 사용할 수 있는 권리이다. 항공기의 안전한 운항을 위한 항공로(航空路) 설정, 전파(電波)의 송수신 등이 대표적인 예이다.¹
• 항공안전법(航空安全法)에 의한 제한: 「항공안전법」은 항공기의 안전 운항과 공역(空域)의 효율적 관리를 목적으로 제정된 법률이다. 이 법은 특정 공역을 비행정보구역, 관제공역, 통제공역 등으로 지정·관리하며 ⁵¹, 항공기의 등록, 운항 자격, 안전 기준 등을 규정한다.⁵² 비록 항공안전법이 토지 소유자의 공중권을 직접적으로 소멸시키는 규정을 두고 있지는 않지만, 지정된 항공로나 공항 주변의 고도 제한 구역 등은 사실상 해당 공역에 대한 토지 소유자의 배타적 이용권을 제한하는 효과를 가진다.²⁵ 특히 공항 주변에서의 저고도 비행은 소음이나 재산 가치 하락 등을 유발하여 토지 소유자의 권리를 침해할 수 있으며, 이는 '정당한 이익' 범위를 넘어서는 경우 손해배상이나 보상의 대상이 될 수 있다는 논의가 있다.¹⁷ 그러나 어느 정도 높이까지 소유권이 미치는지에 대한 명확한 법적 기준은 아직 확립되지 않았다.⁵⁰

3. 활용 및 분쟁 사례

건물의 높이를 제한하는 건축 법규(고도 제한), 토지 상공을 가로지르는 고압 송전선 설치 ⁴, 통신탑이나 기지국 설치 ²³, 옥외 광고탑 설치 ²³ 등이 공중권 활용과 관련된 사례이다. 주요 분쟁 유형으로는 인접 건물 신축으로 인한 일조권 침해 ⁴ 및 조망권 침해 ¹ 다툼이 있다. 이러한 분쟁에서 법원은 주로 '수인한도(受忍限度)' 이론에 따라 가해 행위의 위법성 여부를 판단하는데, 사회 통념상 참을 수 있는 정도를 넘어서는 피해가 발생했는지를 기준으로 삼는다.⁶⁰ 특히 일조권 침해의 경우, 동지(冬至)일을 기준으로 특정 시간대(예: 오전 9시~오후 3시) 동안 연속 2시간 또는 총 4시간 이상의 일조 확보 여부가 중요한 판단 기준으로 활용된다.⁶⁰

IV. 권리의 분리 및 양도 가능성: 구분지상권(區分地上權)의 역할

A. 개념 및 법적 근거 (민법 제289조의2)

토지 소유권의 상하 범위 중 특정 부분만을 독립적으로 이용하거나 거래할 필요성이 증대됨에 따라, 1984년 민법 개정을 통해 구분지상권 제도가 도입되었다.¹⁹ 구분지상권은 일반적인 지상권(地上權)의 특수한 형태로, 타인의 토지 소유권이 미치는 지하 또는 지상 공간의 일부에 대하여 상하의 범위를 특정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 용익물권(用益物權)이다.¹⁹

 

민법 제289조의2 제1항은 "지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다."고 규정하여 구분지상권의 법적 근거를 마련하고 있다.²

 

구분지상권 제도의 도입 목적은 토지의 평면적 이용을 전제로 한 기존의 권리 체계에서 벗어나, 토지 공간을 입체적으로 분할하여 이용하고 그 권리를 독립적으로 설정·이전할 수 있도록 함으로써, 토지 이용의 효율성을 높이고 특히 지하철, 터널, 고가도로 등 현대적 인프라 건설을 용이하게 하는 데 있다.² 이를 통해 토지 전체를 매입하지 않고 필요한 특정 공간층(stratum)에 대한 권리만을 확보하는 것이 가능해졌다.²

 

일반 지상권과의 주요 차이점은 다음과 같다: (1) 구분지상권은 토지의 상하 전 범위가 아닌, 특정된 상하 범위 내의 공간만을 대상으로 한다.¹⁹ (2) 구분지상권의 설정 목적은 '건물 기타 공작물의 소유'로 한정되며, '수목(樹木)의 소유'를 목적으로는 설정할 수 없다.¹⁹

 

B. 설정, 이전 및 임대 메커니즘

설정: 구분지상권은 토지 소유자와 구분지상권을 취득하려는 자 사이의 설정 계약(設定契約) 또는 설정 행위(設定行爲)와 등기(登記)를 통해 성립한다.¹⁹ 등기 시에는 반드시 구분지상권이 미치는 공간의 상하 범위를 명확히 특정하여 기재해야 한다.⁷² 해당 토지에 이미 임차권 등 다른 사용·수익권리가 존재하는 경우에도, 그 권리자 및 관련 권리자 전원의 승낙을 얻으면 구분지상권을 설정할 수 있다.⁶⁸

 

이전 및 임대: 구분지상권은 독립된 물권으로서, 원칙적으로 자유롭게 타인에게 양도(讓渡)하거나 담보(擔保)로 제공할 수 있다. 또한, 구분지상권의 존속기간 내에서 그 목적 공간을 타인에게 임대(賃貸)하는 것도 가능하다.⁷⁴ 설정 행위에서 양도나 임대를 금지하는 특약을 할 수도 있으나, 이러한 특약은 당사자 간의 채권적 효력만 가질 뿐, 물권으로서의 처분 가능성 자체를 완전히 배제하기는 어렵다는 견해가 있다.⁷⁴

 

존속기간: 구분지상권의 존속기간에 대해서는 민법상 일반 지상권의 최단 존속기간 규정(민법 제280조, 제281조)이 준용된다.⁴⁹ 즉, 견고한 건물이나 공작물 소유 목적 시 최소 30년, 그 외 건물 소유 목적 시 최소 15년, 기타 공작물 소유 목적 시 최소 5년의 기간이 보장된다.⁴⁹ 당사자 합의로 이보다 긴 기간을 정할 수 있으며, 심지어 영구적인 존속기간을 약정하는 것도 가능하다는 것이 판례의 입장이다.⁴⁸

 

대가(지료): 구분지상권은 유상(有償)으로 설정될 수도 있고, 무상(無償)으로 설정될 수도 있다.⁷⁴ 지료(地料) 지급을 약정한 경우, 지상권자는 지료 지급 의무를 부담하며, 2년 이상 지료 지급을 연체하면 토지 소유자는 구분지상권의 소멸을 청구할 수 있다.⁶⁹ 지료 액수가 경제 사정 변경 등으로 부당하게 된 경우 당사자는 증감(增減)을 청구할 수 있다(지료증감청구권).⁸⁰ 공익사업을 위해 구분지상권을 설정하는 경우, 그 보상금(사용료)은 해당 토지의 입체적 이용이 저해되는 정도를 반영하는 '입체이용저해율' 등을 기준으로 산정되는 경우가 많다.¹ 구분지상권 설정 자체는 과세 대상이 될 수 있다.⁸³

 

C. 인프라 및 개발에서의 실용성

구분지상권은 현대 도시의 입체적 개발과 인프라 구축에 필수적인 법적 도구로 활용되고 있다. 지하철 ², 지하 도로 및 터널 ⁴, 고가도로 및 고가철도 ⁴⁹, 송전선로 ⁴, 가스관·상하수도관 등 지하 매설물 ⁴⁹, 지하 주차장 및 지하상가 ²³, 건물 옥상 태양광 발전 시설 ²³ 등 다양한 시설물의 설치 및 소유를 위해 광범위하게 이용된다.

 

구분지상권을 활용함으로써 공공기관이나 민간 개발자는 사업에 필요한 특정 공간(지하 또는 공중)에 대한 권리만을 취득하고, 토지 전체를 매입하는 데 드는 막대한 비용을 절감할 수 있다.² 이는 특히 지가가 높은 도심 지역에서 공익사업이나 민간 개발 사업의 경제성을 확보하는 데 크게 기여한다. 또한, 토지의 상하 공간을 서로 다른 목적으로 동시에 활용하는 복합 개발(예: 지상 건물과 지하철 연계)을 가능하게 하여 토지 이용의 집약도를 높이는 데 중요한 역할을 한다.²

 

 

 

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