부동산/부동산총론

[부동산] 주택의 분류: 단독주택 vs 공동주택

InfHo 2025. 4. 12. 12:38

주택의 분류: 단독주택 vs 공동주택

오늘은 우리나라 주택의 가장 기본적인 분류인 단독주택과 공동주택에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 분류는 「건축법」 및 「주택법」에 근거하며, 소유권, 관리 방식, 생활 형태 등에서 중요한 차이를 가집니다.

1. 단독주택 (Detached/Single-Family Housing)

개념:

단독주택은 기본적으로 하나의 건물에 한 세대가 독립적으로 거주하는 형태를 의미합니다. 건물 전체와 대지가 일반적으로 하나의 소유권으로 묶여 있으며, 다른 세대와 건물의 내부 공간(복도, 계단 등)을 공유하지 않는 것이 특징입니다.

「건축법」 시행령 [별표 1]에 따른 세부 분류:

① 단독주택 (협의의 단독주택):

우리가 흔히 생각하는 마당이 있는 일반적인 단독주택입니다. 1가구가 생활하는 공간입니다.

② 다중주택 (Multi-household House):

특징: 주로 학생이나 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조입니다. 하지만 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사 시설은 공동으로 사용해야 하는 등 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 것이 중요합니다.

요건:연면적(건물 각 층 바닥면적 합계) 660㎡ (약 200평) 이하, 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하

쉬운 예: 건축법상 요건을 갖춘 하숙집 형태를 생각할 수 있습니다. 건물 전체가 하나의 소유권입니다.

③ 다가구주택 (Multi-family House):

특징: 여러 가구가 살 수 있도록 독립된 주거 공간(방, 부엌, 욕실 등)이 구획되어 있습니다. 하지만 아파트나 연립/다세대주택과 달리, 각 호수(가구)별로 구분 소유 및 등기가 불가능하고, 건물 전체가 하나의 소유권으로 되어 있습니다.

요건:주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외) 합계 660㎡ (약 200평) 이하, 19세대 이하가 거주

쉬운 예: 주인이 한 명인 원룸/투룸 건물로, 각 호실을 임대하는 경우가 대표적입니다.

④ 공관 (Official Residence):

정부의 고위 관리 등 공적인 목적으로 사용되는 주택입니다.

핵심 요약 (단독주택):

건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있으며(구분등기 불가), 다른 세대와 내부 공용 공간을 공유하지 않는 주거 형태 (다가구주택의 경우 외벽 내부는 독립적이나 소유권은 단일).

2. 공동주택 (Multi-unit/Collective Housing)

개념:

공동주택은 하나의 건물 내에 여러 세대가 각각 독립된 주거 공간을 가지면서, 복도, 계단, 엘리베이터 등 건물 및 부대시설의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 주택 형태입니다. 가장 큰 특징은 각 세대(호수)별로 구분 소유 및 등기가 가능하다는 점입니다.

「건축법」 시행령 [별표 1]에 따른 세부 분류:

① 아파트 (Apartment):

요건: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택.

가장 일반적인 공동주택 형태로, 층수 기준으로 구분됩니다.

② 연립주택 (Row House / Linked House / Townhouse):

요건:주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계(연면적)가 660㎡ (약 200평)를 초과, 층수가 4개 층 이하인 주택

특징: 다세대주택보다 규모가 크며, 흔히 '빌라'라고 불리는 주택 중 넓은 면적과 4층 이하 조건을 만족하는 경우입니다.

③ 다세대주택 (Multi-household Unit / Apartment Unit):

요건:주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계(연면적)가 660㎡ (약 200평) 이하, 층수가 4개 층 이하인 주택

특징: 연립주택보다 규모가 작으며, 역시 '빌라'라고 불리는 경우가 많습니다. 다가구주택과 외관은 비슷할 수 있지만, 각 호수별로 구분 소유 및 등기가 가능하다는 결정적인 차이가 있습니다.

④ 기숙사 (Dormitory):

학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서, 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것 (공동취사, 샤워실 등 공동 이용 시설 포함).

핵심 요약 (공동주택):

여러 세대가 한 건물에 거주하며 내부 공용 공간(복도, 계단 등)을 공유하고, 각 세대별로 구분 소유 및 등기가 가능한 주거 형태.

단독주택(다가구) vs 공동주택(다세대/연립) 핵심 비교

구분	다가구주택 (단독주택)	다세대/연립주택 (공동주택)
소유권	건물 전체 단일 소유	각 세대(호수)별 구분 소유
등기	구분 등기 불가	구분 등기 가능
층수 기준	3개 층 이하	4개 층 이하
면적 기준	연면적 660㎡ 이하	다세대: 660㎡ 이하 / 연립: 660㎡ 초과
세대수 제한	19세대 이하	제한 없음 (건축기준 내)

왜 구분이 중요할까요?

재산권: 단독주택은 건물 전체가 거래 단위지만, 공동주택은 각 세대가 독립적인 거래 대상이 됩니다.
세금: 재산세 등 세금 부과 방식에 차이가 있을 수 있습니다.
관리: 단독주택은 소유주가 관리 책임을 지지만, 공동주택은 입주자대표회의 등을 통한 공동 관리가 일반적입니다.
거래 시 확인: 특히 '빌라'로 불리는 다가구/다세대/연립주택은 외관상 구분이 어려울 수 있으므로, 매매나 임대차 계약 시 건축물대장을 통해 '단독주택(다가구주택)'인지 '공동주택(다세대/연립주택)'인지 반드시 확인하여 소유권 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

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대한민국 주택 분류: 단독주택과 공동주택의 법적 정의 및 비교 분석

본 보고서는 대한민국 「주택법」 및 「건축법」에 근거하여 주택의 주요 분류인 단독주택과 공동주택의 법적 정의를 명확히 하고, 각 유형의 세부 분류 기준과 특징을 상세히 설명하는 것을 목적으로 한다. 또한, 단독주택과 공동주택 간의 핵심적인 차이점, 특히 소유권 형태, 건축 기준, 관리 방식 등을 비교 분석하여 법적 분류의 실질적인 의미를 파악하고자 한다. 주택 관련 법규는 부동산 거래, 개발, 임대차 관계 등 다양한 법률관계에 직접적인 영향을 미치므로, 그 정확한 이해는 필수적이다. 본 보고서는 관련 법 조항 및 시행령을 근거로 하여 객관적이고 정확한 정보를 제공하는 데 중점을 둔다.

2. 단독주택의 법적 정의

「주택법」 제2조 제1호는 "주택"을 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정의하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.¹ 이어서 같은 법 제2조 제2호는 "단독주택"을 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 정의하며, 그 구체적인 종류와 범위는 대통령령(「건축법 시행령」)으로 정하도록 위임하고 있다.³ 핵심은 하나의 건축물을 원칙적으로 하나의 세대가 사용하는 독립된 주거 형태라는 점이다.

3. 단독주택의 세부 유형 및 기준

「건축법 시행령」 [별표 1] 제1호는 단독주택을 다음과 같이 세분화하고 각각의 기준을 명시하고 있다.⁴

가. 단독주택 (일반 단독주택): 가장 기본적인 형태로, 특별한 층수나 면적 제한 없이 한 가구가 생활하도록 건축된 일반적인 주택을 의미한다.⁴ 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 공동육아나눔터, 작은도서관(해당 주택 1층에 설치한 경우), 노인복지시설(노인복지주택 제외) 등도 법적으로 단독주택에 포함될 수 있다.⁸

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 충족하는 주택이다.⁴

학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조여야 한다.
독립된 주거의 형태를 갖추지 않아야 한다. 이는 각 실별로 욕실 설치는 가능하지만, 취사시설은 설치하지 않은 것을 의미한다.³ 이 요건은 다가구주택과의 중요한 차이점이다.
1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하여야 한다. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층은 주택의 층수에서 제외될 수 있다.⁴
적정한 주거환경 조성을 위해 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합해야 한다.⁴

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다.⁴

주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하여야 한다. 다중주택과 마찬가지로 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층은 주택의 층수에서 제외될 수 있다.⁴
1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것이다.¹
19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대) 이하가 거주할 수 있어야 한다.¹

다가구주택은 여러 세대가 거주할 수 있는 구조(각 세대별 취사시설, 욕실 등 설치 가능)를 갖추고 있음에도 불구하고, 법적으로는 단독주택으로 분류되어 건물 전체가 하나의 소유권 객체가 된다는 점이 가장 큰 특징이다. 즉, 각 호실별로 구분하여 소유하거나 매매(분양)하는 것이 불가능하다.¹³

라. 공관(公館): 정부나 지방자치단체의 고위 관리 등이 공적으로 사용하는 주택을 의미한다.⁴

4. 공동주택의 법적 정의

「주택법」 제2조 제3호는 "공동주택"을 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 정의하며, 그 종류와 범위는 대통령령(「건축법 시행령」)으로 정하도록 위임하고 있다.¹ 단독주택과의 가장 근본적인 차이는 하나의 건축물 내부에 다수의 독립된 주거 단위가 존재하며, 각 단위별로 소유권 설정(구분소유)이 가능하다는 점이다.

5. 공동주택의 세부 유형 및 기준

「건축법 시행령」 [별표 1] 제2호는 공동주택을 다음과 같이 세분화하고 각각의 기준을 명시하고 있다.⁴

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다.¹ 층수 산정 시 지하층은 제외되며, 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 해당 필로티 부분은 층수에서 제외될 수 있다.⁸ 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 노인복지시설 등도 포함될 수 있다.⁸

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.¹ 층수 산정 시 지하층은 제외되며, 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외될 수 있다.⁸

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우 각각의 동으로 봄).¹ 층수 산정 시 지하층은 제외되며, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층은 주택 층수에서 제외될 수 있다.⁴ 흔히 '빌라'라고 불리는 주택들이 법적으로는 다세대주택이나 연립주택에 해당하는 경우가 많으며, 각 호실별 구분소유 및 분양이 가능하다는 점에서 다가구주택과 명확히 구분된다.¹

라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해 사용되는 건축물로서, 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 등의 기준(국토교통부장관 고시)에 적합한 것을 말한다. 다만, 구분소유된 개별 실은 기숙사에서 제외된다. 일반기숙사와 임대사업자가 운영하는 임대형기숙사로 나뉜다.¹

6. 단독주택과 공동주택의 비교 분석

단독주택과 공동주택은 법적 정의, 건축 기준뿐만 아니라 소유권 형태와 관리 방식 등에서 중요한 차이를 보인다.

비교 요약표

구분	단독주택 (다가구주택 포함)	공동주택 (다세대, 연립, 아파트 포함)
법적 근거 / 주요 근거 자료	법적 분류: 건축법 시행령 [별표 1] 제1호	건축법 시행령 [별표 1] 제2호⁴
소유권 형태	단일 소유 (구분소유 불가)	구분 소유 가능¹
토지 소유	통상 단일 필지 소유	통상 공유 지분 (대지권)⁷ (소유권 차이에서 파생)
주요 기준 예시	다가구: 3개 층 이하, 660㎡ 이하, 19세대 이하	다세대: 4개 층 이하, 660㎡ 이하 연립: 4개 층 이하, 660㎡ 초과 아파트: 5개 층 이상³
관리 방식	소유자 책임 관리	공동 관리 (의무관리대상 등은 입주자대표회의 구성 의무 등)⁷
등기부등본	토지·건물 등기부등본 (건물 전체 등기)²	집합건물 등기부등본 (호수별 개별 등기)²

소유권 형태 (Ownership Structure): 가장 근본적인 차이는 소유권의 분할 가능성이다. 단독주택(다가구주택 포함)은 건물 전체와 그 부속 토지가 하나의 소유권 객체로서, 개별 호실이나 층을 나누어 등기하거나 매매할 수 없다 (구분소유 불가).¹ 등기부등본상 '토지·건물'로 표시되며, 건물 전체에 대한 등기만 존재한다.² 반면, 공동주택(다세대, 연립, 아파트)은 각 세대(호실)별로 독립적인 소유권 설정이 가능하다 (구분소유 가능).¹ 토지는 일반적으로 각 세대의 전유면적 비율에 따라 공유 지분 형태(대지권)로 소유하게 된다.⁷ 등기부등본상 '집합건물'로 표시되며, 각 호실별로 개별 등기부등본이 존재한다.² 이러한 소유권 구조의 차이는 매매, 상속, 담보 설정(대출), 재산세 부과 방식, 임대차 관계(건물 전체 소유주와 계약 vs. 개별 호실 소유주와 계약) 등 모든 법률관계 및 경제 활동에 결정적인 영향을 미친다.

건축 기준 (Building Standards): 앞서 살펴본 바와 같이, 각 세부 유형별로 층수, 바닥면적 합계, 세대수 등에 대한 명확한 법적 기준이 존재한다.² 예를 들어, 3층 이하이면서 660㎡ 이하, 19세대 이하면 다가구(단독주택), 4층 이하이면서 660㎡ 이하면 다세대(공동주택), 4층 이하이면서 660㎡를 초과하면 연립(공동주택), 5층 이상이면 아파트(공동주택)로 분류되는 식이다. 또한, 다중주택은 독립된 취사시설 설치가 불가능하다는 구조적 특징도 중요한 구분 기준이 된다.³

관리 방식 (Management Methods): 단독주택은 기본적으로 소유자가 전적인 관리 책임을 진다. 별도의 법적 관리 기구나 의무는 부과되지 않는다.⁷ 반면, 공동주택은 여러 세대가 벽, 복도, 계단, 주차장 등 공용 부분을 함께 사용하므로 공동 관리가 필수적이다. 특히 일정 규모 이상의 공동주택(예: 300세대 이상, 또는 승강기 설치/중앙난방 방식의 150세대 이상 등 '의무관리대상 공동주택')에 대해서는 「공동주택관리법」에 따라 입주자대표회의를 의무적으로 구성하고 관리 규약을 제정하는 등 체계적인 관리 의무가 부과된다.⁷ 이는 공용 부분의 유지보수, 관리비 징수 및 집행 등에 대한 공동의 책임과 비용 부담을 수반하며, 단독주택 소유자와는 다른 책임과 권리 관계를 형성한다.⁷

7. 결론

대한민국의 주택은 「주택법」과 「건축법」에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 분류되며, 각 유형은 다시 건축물의 층수, 바닥면적, 세대수, 독립된 주거 형태 가능 여부 등 구체적인 기준에 따라 세분화된다. 이러한 분류 중 가장 핵심적인 차이는 구분소유 가능 여부에 따른 소유권 구조의 차이이다. 단독주택(다가구 포함)은 건물 전체가 하나의 소유권 객체인 반면, 공동주택(다세대, 연립, 아파트 등)은 각 세대별로 독립적인 소유권 설정이 가능하다.

이 법적 분류는 단순히 기술적인 구분에 그치지 않고, 부동산의 매매, 임대, 담보 설정, 세금 부과, 건물 관리 방식 등 실질적인 법률관계 및 경제 활동 전반에 중대한 영향을 미친다. 따라서 주택 관련 거래나 법적 분쟁 시 해당 주택의 정확한 법적 분류를 확인하는 것이 무엇보다 중요하며, 이를 위해서는 등기부등본 등 공적 장부를 통해 '단독주택'인지 '공동주택'인지, 그리고 세부 유형이 무엇인지를 명확히 파악해야 한다. 이러한 법적 분류에 대한 정확한 이해는 성공적인 부동산 활동과 권리 보호의 기초가 된다.