부동산/부동산총론

[부동산] 지목의 28가지 종류 (전, 답, 과, 목, 임, 대)

InfHo 2025. 4. 12. 12:11

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 상 지목(地目)의 구분

이번에는 토지를 법적으로 어떻게 분류하는지, 즉 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(약칭: 공간정보관리법)에서 정한 '지목(地目)'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

지목이란 무엇일까요?

지목은 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분하여 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등)에 등록한 명칭을 말합니다. 사람에게 이름이 있듯, 모든 토지에는 그 쓰임새에 따른 법적인 이름표, 즉 '지목'이 붙어 있습니다. 이는 토지를 효율적으로 관리하고, 과세의 기준을 정하며, 토지 이용의 현황을 파악하는 데 중요한 역할을 합니다.

공간정보관리법 시행령 제51조에서는 총 28가지의 지목을 규정하고 있습니다. 각 지목의 정의와 주요 특징을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

공간정보관리법 시행령에 따른 28개 지목 분류

전 (田): 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류 제외)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지 (예: 밭) 와 식용으로 죽순을 재배하는 토지.
쉬운 설명: 물을 직접 대지 않고, 밭농사를 짓는 땅입니다.

답 (沓): 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연(蓮)·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지.
쉬운 설명: 물을 직접 대서 농사짓는 땅, 대표적으로 논입니다.

과수원 (果樹園): 사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. (단, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 함)
쉬운 설명: 과일나무를 집단으로 키우는 농원입니다. 창고 등은 포함되지만, 집터는 '대'입니다.

목장용지 (牧場用地): 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 축사 등 부속시설물의 부지, 주거용 건축물의 부지 등.
쉬운 설명: 가축을 기르기 위한 초지나 축사가 있는 땅입니다. 목장 내 주택 부지도 포함됩니다.

임야 (林野): 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지.
쉬운 설명: 나무가 우거진 숲, 대나무 숲, 자갈밭, 습지 등 개발되지 않은 자연 상태의 땅입니다.

광천지 (鑛泉地): 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. (단, 운송 시설 부지는 제외)
쉬운 설명: 온천수, 약수, 석유 등이 솟아나는 곳과 그 시설이 있는 땅입니다.

염전 (鹽田): 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지. (단, 기계 방식으로 하는 곳은 제외)
쉬운 설명: 바닷물로 소금을 만드는 곳입니다.

대 (垈):
- 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설 및 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지.
- 국토계획법 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지.
쉬운 설명: 집, 상가, 사무실 등 대부분의 건물이 들어선 땅이나, 건물을 지으려고 택지 조성이 끝난 땅입니다. 가장 흔히 접하는 지목 중 하나입니다.

공장용지 (工場用地): 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지와 그 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 물건을 만드는 공장과 관련 시설이 있는 땅입니다.

학교용지 (學校用地): 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 학교 건물, 운동장 등이 있는 땅입니다.

주차장 (駐車場): 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. (단, 부설주차장, 노상주차장 등 제외)
쉬운 설명: 독립된 주차 시설이나 주차 빌딩이 있는 땅입니다.

주유소용지 (注油所用地): 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저장소 부지.
쉬운 설명: 기름이나 가스를 넣는 주유소, 충전소 부지입니다.

창고용지 (倉庫用地): 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 물건을 보관하는 창고 건물이 있는 땅입니다.

도로 (道路): 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지, 고속도로 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지. (단, 아파트, 공장 등 단일 용도 단지 내 통로는 제외)
쉬운 설명: 사람이나 차가 다니는 길, 고속도로 휴게소 등입니다.

철도용지 (鐵道用地): 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)·차고·발전시설 등 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 기찻길, 기차역 등 철도 관련 시설이 있는 땅입니다.

하천 (河川): 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지.
쉬운 설명: 자연적으로 물이 흐르는 강, 하천, 시내 등입니다.

제방 (堤防): 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지.
쉬운 설명: 홍수나 바닷물 등을 막기 위해 쌓은 둑입니다.

구거 (溝渠): 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와, 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지.
쉬운 설명: 농업용 도랑이나 작은 개울처럼 물이 흐르도록 만든 인공/자연 수로나 그 주변 땅입니다.

유지 (溜池): 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지(沼澤地)·호수·연못 등의 토지와, 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지.
쉬운 설명: 댐, 저수지, 호수, 연못처럼 물이 고여있는 땅입니다.

양어장 (養魚場): 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 육지에서 물고기 등을 기르는 양식장 부지입니다.

수도용지 (水道用地): 물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수(送水) 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 수돗물을 만들기 위한 취수장, 정수장 등의 시설이 있는 땅입니다.

공원 (公園): 일반 공중의 보건·휴양 및 정서 생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지.
쉬운 설명: 법으로 지정된 공원이나 녹지 공간입니다.

체육용지 (體育用地): 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. (단, 영속성/독립성이 미흡하거나 다른 용도 부지 내 시설은 제외)
쉬운 설명: 운동장, 체육관, 골프장, 스키장 등 운동 시설이 있는 땅입니다.

유원지 (遊園地): 일반 공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장(遊船場)·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. (단, 다른 지목에 속하는 시설은 제외)
쉬운 설명: 놀이공원, 동물원, 수영장, 경마장 등 놀이 시설이 모여있는 곳입니다.

종교용지 (宗敎用地): 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
쉬운 설명: 교회, 성당, 사찰, 향교 등 종교 건물이 있는 땅입니다.

사적지 (史蹟地): 문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. (단, 학교용지, 공원, 종교용지 등 다른 지목 내 유적지는 그 지목을 따름)
쉬운 설명: 역사적 유물, 유적, 기념물 등이 있어 문화재로 지정·보호되는 땅입니다.

묘지 (墓地): 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. (단, 주거용 건축물 부지는 '대'로 함)
쉬운 설명: 무덤이 있는 땅, 묘지 공원, 납골 시설 등입니다.

잡종지 (雜種地): 갈대밭, 실외 물건 쌓아두는 곳, 돌 캐는 곳, 흙 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 및 다른 지목에 속하지 않는 토지.
쉬운 설명: 위 27개 지목 어디에도 속하지 않는 나머지 땅들을 말합니다. (예: 갈대밭, 야적장, 채석장, 비행장, 쓰레기 처리장, 변전소 등)

지목 설정의 주요 원칙

1필지 1지목의 원칙: 1개의 필지(토지의 등록 단위)에는 1개의 지목만 설정할 수 있습니다.

주지목 추종의 원칙: 1필지가 2개 이상의 용도로 활용될 경우, 주된 용도에 따라 지목을 설정합니다.

영속성의 원칙: 토지의 사용이 일시적이거나 임시적인 경우에는 지목을 변경하지 않습니다.
사용목적 추종의 원칙: 토지조성공사 등이 준공된 토지는, 그 사용 목적에 따라 지목을 설정합니다.

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공간정보관리법상 지목(地目)의 법적 분석 및 운용 실태

I. 서론

A. 보고서의 목적 및 범위

본 보고서는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보관리법”) 및 동법 시행령에 근거한 지목(地目) 제도에 대한 심층적인 법률 분석을 제공하는 것을 목적으로 한다. 구체적으로 지목의 법적 정의와 의의, 현행 28개 지목의 분류 기준, 지목 설정의 원칙, 그리고 지목이 토지의 이용, 개발, 과세 등 실무에 미치는 영향까지 포괄적으로 다룬다. 이는 공간정보관리법 체계 내에서 지목이 차지하는 법적 지위와 실질적 기능을 명확히 이해하는 데 기여할 것이다.

B. 한국 토지행정에서 지목의 중요성

지목은 한국의 지적(地籍) 제도에 있어 핵심적인 요소로, 토지를 그 주된 사용 목적에 따라 분류하는 공적 기준이다. 이는 단순히 토지의 현황을 나타내는 것을 넘어, 토지 등록, 관리, 가치 평가, 개발 행위의 규제, 그리고 조세 부과의 기초가 되는 법적 지표로서 기능한다. 지적공부에 등록된 지목은 해당 필지의 주된 용도에 대한 유권적 확인이자 공시(公示) 수단으로 작용하며, 토지 관련 공법상 법률관계 전반에 걸쳐 중요한 영향을 미친다. 따라서 지목 제도의 정확한 이해는 효율적인 국토 관리 및 관련 법규의 합리적 적용을 위한 필수 전제라 할 수 있다.

II. 지목의 개념 및 법적 근거

A. 지목의 법적 정의

공간정보관리법 제2조 제24호는 “지목”을 “토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것”으로 명확히 정의하고 있다. 이는 지목이 토지의 물리적 형상이나 소유권 관계가 아닌, ‘주된 용도(primary use)’라는 기능적 측면을 기준으로 토지를 분류하는 체계임을 시사한다. 또한, 지목은 토지의 소재, 지번, 면적, 경계 또는 좌표와 함께 지적공부에 등록되는 핵심적인 ‘토지의 표시’ 사항 중 하나이다.

B. 법적 의의 및 기능

지목 제도는 다음과 같은 중요한 법적 의의와 기능을 수행한다.

지적 등록의 기본 요소: 모든 토지는 필지별로 지목을 포함한 토지의 표시 사항을 지적공부에 등록해야 한다. 국토교통부장관 및 지적소관청은 전 국토에 걸쳐 필지별 지목을 조사·측량하여 등록·관리할 책임을 진다 (공간정보관리법 제64조). 이는 국가 토지 관리의 기초를 형성한다.

공시 기능: 지적공부에 등록된 지목은 해당 토지의 법정 주된 용도를 대외적으로 알리는 공적 증명력을 가진다. 이를 통해 토지 거래 관계자나 행정기관은 해당 필지의 용도적 특성을 신뢰성 있게 파악할 수 있다.

토지 관리 및 규제의 기초: 지목은 국토계획, 개발행위 허가, 농지 또는 산지 관리 등 다양한 토지 관련 행정 규제의 기초 자료로 활용된다. 예를 들어, 특정 지목의 토지에는 건축 행위가 제한되거나 특정 용도로의 이용만이 허용될 수 있다.

과세 기준: 지목은 재산세, 취득세 등 토지 관련 조세 부과 시 중요한 고려 요소가 된다. 비록 실제 이용 현황이 우선 적용될 수 있으나, 공부상 지목은 과세 표준 및 세율 결정에 기본적인 영향을 미친다.

C. 지목 설정의 기본 원칙 (개요)

지목의 결정 및 변경은 몇 가지 중요한 법적 원칙에 따라 이루어진다. 대표적으로 ‘1필지 1지목의 원칙’, ‘주용도 추종의 원칙’, ‘영속성의 원칙’ 등이 있으며, 이는 지목 분류의 일관성과 안정성을 확보하기 위한 기준이 된다. 이러한 원칙들은 후술하는 제5장에서 상세히 논의될 것이다.

D. 역사적 변천 (간략)

현재의 28개 지목 체계는 역사적 변천 과정을 거쳐 확립되었다. 일제 강점기인 1910년대 토지조사사업 당시에는 18개 지목으로 시작하였으나, 사회경제적 발전에 따른 토지 이용의 다양화와 전문화 요구를 반영하여 점차 세분화되어 현재의 28개 지목 분류에 이르게 되었다. 이는 토지 이용 실태를 보다 정확하게 반영하고 효율적으로 관리하기 위한 제도적 발전 과정을 보여준다.

III. 지목의 공식 분류: 28개 지목

A. 분류의 법적 근거

현행법상 지목의 종류는 공간정보관리법 제67조 제1항에서 28가지로 명확히 규정하고 있다. 이는 ‘지목법정주의’ 원칙을 나타내는 것으로, 법률에서 정한 28개 외의 지목은 임의로 설정하거나 사용할 수 없음을 의미한다. 각 지목의 구체적인 정의와 구분 기준은 동법 시행령 제58조에서 상세하게 규정하고 있다.

B. 28개 지목의 열거

공간정보관리법 제67조 제1항에 명시된 28개 지목은 다음과 같다 :
전(田), 답(畓), 과수원(果樹園), 목장용지(牧場用地), 임야(林野), 광천지(鑛泉地), 염전(鹽田), 대(垈), 공장용지(工場用地), 학교용지(學校用地), 주차장(駐車場), 주유소용지(注油所用地), 창고용지(倉庫用地), 도로(道路), 철도용지(鐵道用地), 제방(堤防), 하천(河川), 구거(溝渠), 유지(溜池), 양어장(養魚場), 수도용지(水道用地), 공원(公園), 체육용지(體育用地), 유원지(遊園地), 종교용지(宗敎用地), 사적지(史蹟地), 묘지(墓地), 잡종지(雜種地).

C. 지목 분류 개요표

각 지목의 명칭, 지적도 및 임야도 상의 표기 부호, 영문 번역(참고용), 그리고 관련 법령 조항은 아래 표와 같다. 이 표는 전체 지목 체계를 일목요연하게 파악하는 데 도움을 줄 것이다.

번호	한글 명칭	부호	영문 번역 (참고)	관련 법령 조항
1	전 (田)	전	Dry Field / Upland Farm	공간정보관리법 시행령 제58조 제1호
2	답 (畓)	답	Paddy Field / Rice Paddy	공간정보관리법 시행령 제58조 제2호
3	과수원 (果樹園)	과	Orchard	공간정보관리법 시행령 제58조 제3호
4	목장용지 (牧場用地)	목	Ranch / Pasture Land	공간정보관리법 시행령 제58조 제4호
5	임야 (林野)	임	Forest Land / Wilderness	공간정보관리법 시행령 제58조 제5호
6	광천지 (鑛泉地)	광	Mineral Spring Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제6호
7	염전 (鹽田)	염	Salt Pan / Saltern	공간정보관리법 시행령 제58조 제7호
8	대 (垈)	대	Building Site (Residential/Commercial)	공간정보관리법 시행령 제58조 제8호
9	공장용지 (工場用地)	장	Factory Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제9호
10	학교용지 (學校用地)	학	School Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제10호
11	주차장 (駐車場)	차	Parking Lot	공간정보관리법 시행령 제58조 제11호
12	주유소용지 (注油所用地)	주	Gas Station Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제12호
13	창고용지 (倉庫用地)	창	Warehouse Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제13호
14	도로 (道路)	도	Road / Street	공간정보관리법 시행령 제58조 제14호
15	철도용지 (鐵道用地)	철	Railway Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제15호
16	제방 (堤防)	제	Embankment / Levee	공간정보관리법 시행령 제58조 제16호
17	하천 (河川)	천	River / Stream	공간정보관리법 시행령 제58조 제17호
18	구거 (溝渠)	구	Ditch / Small Waterway	공간정보관리법 시행령 제58조 제18호
19	유지 (溜池)	유	Reservoir / Pond / Lake	공간정보관리법 시행령 제58조 제19호
20	양어장 (養魚場)	양	Fish Farm (Land-based)	공간정보관리법 시행령 제58조 제20호
21	수도용지 (水道用地)	수	Water Supply Facility Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제21호
22	공원 (公園)	공	Park	공간정보관리법 시행령 제58조 제22호
23	체육용지 (體育用地)	체	Sports Facility Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제23호
24	유원지 (遊園地)	원	Amusement Park / Recreation Ground	공간정보관리법 시행령 제58조 제24호
25	종교용지 (宗敎用地)	종	Religious Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제25호
26	사적지 (史蹟地)	사	Historic Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제26호
27	묘지 (墓地)	묘	Cemetery / Grave Site	공간정보관리법 시행령 제58조 제27호
28	잡종지 (雜種地)	잡	Miscellaneous Land	공간정보관리법 시행령 제58조 제28호

IV. 각 지목별 상세 기준 분석

A. 정의의 근거

28개 각 지목의 구체적인 정의와 구분 기준은 공간정보관리법 시행령 제58조에 상세히 명시되어 있다. 이하에서는 각 지목별 법적 정의, 주요 기준, 적용 사례 및 예외 사항을 시행령 규정을 중심으로 분석한다.

B. 지목별 상세 분석 (IV.1 ~ IV.28)

IV.1 전 (田 - Dry Field / Upland Farm)

법적 정의: 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류 제외)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용 죽순 재배지.

주요 기준: 물을 상시적으로 이용하지 않는다는 점이 '답(畓)'과의 핵심적인 구분 기준이다. 과수류 재배지는 '과수원'으로 분류되므로 제외된다. 식용 죽순 재배지도 '전'에 포함된다.

IV.2 답 (畓 - Paddy Field / Rice Paddy)

법적 정의: 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연(蓮)·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지.

주요 기준: '물을 상시적으로 직접 이용'하는 농업 방식이 핵심이다. 이는 관개 시설 등을 통해 지속적인 물 공급이 이루어지는 논농사를 전형적으로 상정한다.

구분: '전'과의 구분은 상시적인 물 이용 여부에 달려있다. 이는 전통적인 농업 방식과 물 관리의 중요성을 반영하며, 농지법 등 관련 법규 적용에도 영향을 미칠 수 있다.

IV.3 과수원 (果樹園 - Orchard)

법적 정의: 사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지.

주요 기준: 과수류의 '집단적 재배'가 요건이다. 단순히 몇 그루 심어진 경우는 해당되지 않을 수 있다. 저장고 등 과수 재배에 직접 필요한 부속시설 부지도 포함된다.

예외: 과수원 내에 있더라도 주거용 건축물의 부지는 '대(垈)'로 분류한다. 이는 주거 기능이 과수 재배 기능보다 우선시됨을 보여준다.

IV.4 목장용지 (牧場用地 - Ranch / Pasture Land)

법적 정의: 축산업 및 낙농업을 위한 초지 조성 토지, 축산법상 가축 사육 축사 등의 부지, 그리고 이들에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 초지, 축사, 그리고 관련 부속시설(예: 착유 시설, 사료 보관 시설 등) 부지를 포괄한다.

예외: 목장용지 내의 주거용 건축물 부지는 '대(垈)'로 한다. 과수원과 마찬가지로 주거 용도가 우선 적용된다.

IV.5 임야 (林野 - Forest Land / Wilderness)

법적 정의: 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지.

주요 기준: 자연 상태의 산림이나 미개발된 황무지 등을 포괄하는 넓은 개념이다. 수목 유무뿐 아니라 암석지, 습지 등 다양한 자연 상태의 토지를 포함한다.

IV.6 광천지 (鑛泉地 - Mineral Spring Site)

법적 정의: 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지.

주요 기준: 자연적인 용출구와 그 기능을 유지하기 위한 최소한의 부지를 의미한다.

예외: 용출된 온수, 약수, 석유류 등을 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지는 광천지에서 제외된다. 이러한 시설 부지는 그 기능에 따라 다른 지목(예: 잡종지, 공장용지 등)으로 분류될 수 있다.

IV.7 염전 (鹽田 - Salt Pan / Saltern)

법적 정의: 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위해 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지.

주요 기준: 천일제염 방식의 염전과 관련 시설 부지를 대상으로 한다.

예외: 천일제염 방식이 아닌, 동력을 이용하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 염전에서 제외된다. 이는 '공장용지'로 분류될 가능성이 높다. 생산 방식에 따른 지목 구분이 특징적이다.

IV.8 대 (垈 - Building Site)

법적 정의: 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설 및 이에 접속된 정원·부속시설물의 부지, 그리고 관계 법령에 따라 택지조성공사가 준공된 토지.

주요 기준: 주거, 상업, 업무, 문화 등 다양한 용도의 영구적 건축물 부지를 포괄한다. 건축물 자체뿐 아니라 기능적으로 연관된 정원, 부속시설 부지도 포함한다. 또한, 택지개발사업 등으로 조성이 완료되어 건축 가능한 상태가 된 토지도 '대'로 본다. 이는 사용목적 추종 원칙이 반영된 결과로 볼 수 있다.

가치: 일반적으로 가장 활용도가 높고 시장 가치가 높은 지목 중 하나로 인식된다.

IV.9 공장용지 (工場用地 - Factory Site)

법적 정의: 제조업을 하는 공장시설물의 부지, 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지, 그리고 이들과 같은 구역 내 의료시설 등 부속시설물의 부지.

주요 기준: 제조업 활동이 이루어지는 공장 건물 및 관련 시설 부지이다. 공장 설립 관련 법규에 따라 조성된 부지도 준공 시 '공장용지'가 된다. 공장 구역 내 종업원 후생을 위한 의료시설 등도 포함될 수 있다.

IV.10 학교용지 (學校用地 - School Site)

법적 정의: 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지.

주요 기준: 초·중·고등학교, 대학교 등 교육기관의 주 건물(교사)과 운동장, 강당, 기숙사 등 교육 활동에 직접 필요한 부속시설 부지를 포함한다.

IV.11 주차장 (駐車場 - Parking Lot)

법적 정의: 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: '독립적인 시설'이라는 요건이 중요하다. 즉, 주된 기능이 주차인 시설 및 그 부지를 의미한다. 주차 전용으로 건축된 건물(주차타워 등)도 포함된다.

예외: 주차장법상의 노상주차장 및 건축물 부설주차장(단, 시설물 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외), 자동차 판매 목적의 물류장 및 야외전시장은 '주차장' 지목에서 제외된다. 부설주차장은 주된 건축물의 지목(예: 대, 공장용지)에 포함되는 경우가 많다.

IV.12 주유소용지 (注油所用地 - Gas Station Site)

법적 정의: 석유·석유제품·액화석유가스 등의 판매를 위한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소(貯油所) 및 원유저장소 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 주유 시설, LPG 충전소, 그리고 대규모 기름 저장 시설(저유소 등) 부지를 포함한다.

예외: 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유·송유시설 부지는 제외된다. 이는 해당 공장의 주된 지목(예: 공장용지)에 포함될 수 있다.

IV.13 창고용지 (倉庫用地 - Warehouse Site)

법적 정의: 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 물품 보관/저장이 주된 기능인 '독립적 시설'의 부지여야 한다.

IV.14 도로 (道路 - Road / Street)

법적 정의: 일반 공중의 교통 운수를 위한 보행·차량운행에 필요한 설비·형태를 갖춘 토지, 도로법 등 관계 법령상 도로로 개설된 토지, 고속도로 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지.

주요 기준: 공공의 통행에 제공되는 다양한 형태의 길을 포함한다. 법정 도로뿐 아니라 사실상 통행로로 사용되는 토지도 포함될 수 있다. 고속도로 휴게소 부지도 도로의 부속 시설로 간주되어 '도로' 지목에 포함된다.

예외: 아파트, 공장 등 단일 용도의 단지 안에 설치된 통로는 '도로'에서 제외된다. 이는 해당 단지의 주된 지목(예: 대, 공장용지)에 포함되는 것으로 본다.

IV.15 철도용지 (鐵道用地 - Railway Site)

법적 정의: 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍), 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지.

주요 기준: 철도 선로(궤도) 부지뿐 아니라, 역 건물, 차량 기지, 관련 지원 시설 부지까지 포괄한다.

IV.16 제방 (堤防 - Embankment / Levee)

법적 정의: 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지.

주요 기준: 하천, 해안 등에서 물이나 모래, 바람 등의 침입을 막기 위해 인공적으로 축조된 구조물의 부지를 의미한다.

IV.17 하천 (河川 - River / Stream)

법적 정의: 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지.

주요 기준: 자연적으로 물이 흐르는 강, 하천, 시내 등의 바닥 토지를 의미한다. 현재 물이 없더라도 과거에 물이 흘렀거나 장래에 흐를 것으로 예상되는 지역도 포함될 수 있다.

IV.18 구거 (溝渠 - Ditch / Small Waterway)

법적 정의: 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지, 자연 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지.

주요 기준: 주로 농업용수 공급이나 배수를 위한 인공 수로나 둑, 또는 자연 발생적인 소규모 물길을 의미한다. '하천'보다는 규모가 작은 물길에 해당한다.

IV.19 유지 (溜池 - Reservoir / Pond / Lake)

법적 정의: 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와, 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지.

주요 기준: 댐, 저수지, 호수, 연못과 같이 상시적으로 물이 고여 있는 곳을 의미한다. 또한, 자연적으로 형성된 습지 중 배수가 잘 안 되어 물이 고여 있는 상태의 토지도 포함될 수 있다.

IV.20 양어장 (養魚場 - Fish Farm (Land-based))

법적 정의: 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: '육상'에 '인공적으로 조성'된 양식 시설 부지라는 점이 중요하다. 해상 양식 시설은 해당되지 않는다.

IV.21 수도용지 (水道用地 - Water Supply Facility Site)

법적 정의: 물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수·배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 상수도 공급 시스템(취수장, 정수장, 배수지, 관련 관로 부지 등)에 필요한 시설 부지를 포괄한다.

IV.22 공원 (公園 - Park)

법적 정의: 일반 공중의 보건·휴양 및 정서 생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지.

주요 기준: 국토계획법상 공원 또는 녹지로 지정된 곳이어야 한다. 도시공원, 자연공원 등이 해당된다.

예외: 묘지공원으로 지정된 토지는 '묘지'로 분류되므로 제외된다.

IV.23 체육용지 (體育用地 - Sports Facility Site)

법적 정의: 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 다양한 종류의 스포츠 시설 및 관련 부대시설 부지를 포함한다.

예외: 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 그리고 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등은 제외된다. 이러한 시설들은 다른 지목(예: 대, 유원지, 임야)에 포함될 수 있다.

IV.24 유원지 (遊園地 - Amusement Park / Recreation Ground)

법적 정의: 일반 공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장(遊船場)·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 다양한 위락 및 휴양 시설이 '종합적으로' 갖추어진 곳을 의미한다.

예외: 유원지 내 시설이라도 독립적인 숙식시설, 유기장(遊技場) 부지 및 하천·구거·유지(공유인 경우)로 분류되는 것은 유원지에서 제외된다.

IV.25 종교용지 (宗敎用地 - Religious Site)

법적 정의: 일반 공중의 종교의식을 위한 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 종교 활동을 위한 건물(교회, 사찰, 성당, 향교 등) 및 그 기능 수행에 필요한 부속시설(종무소, 요사채 등)의 부지를 포함한다.

IV.26 사적지 (史蹟地 - Historic Site)

법적 정의: 국가유산으로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지. (참고: 2024년 5월 법 개정으로 '문화재'가 '국가유산'으로 용어 변경됨)

주요 기준: 법적으로 지정된 국가유산(문화재) 보호 구역 내의 토지를 의미한다.

예외: 유적·고적·기념물 등이 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목의 구역 안에 있는 경우에는 해당 지목으로 분류하고 사적지로 하지 않는다. 이는 주용도 추종 원칙의 적용 예시로 볼 수 있다.

IV.27 묘지 (墓地 - Cemetery / Grave Site)

법적 정의: 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정·고시된 토지, 그리고 이들 토지에 접속된 부속시설물의 부지.

주요 기준: 실제 묘가 설치된 토지뿐 아니라, 법적으로 지정된 묘지공원 전체를 포함한다.

예외: 묘지의 관리를 위한 건축물(관리사무소 등)의 부지는 '대(垈)'로 한다.

IV.28 잡종지 (雜種地 - Miscellaneous Land)

법적 정의: 갈대밭, 실외 물건 적치장, 돌 캐는 곳, 흙 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소·송신소·수신소·송유시설·도축장·자동차운전학원·쓰레기 및 오물처리장 등의 부지, 그리고 다른 27개 지목에 속하지 않는 토지.

주요 기준: 특정 용도로 분류하기 어려운 다양한 토지 이용 형태를 포괄하는 잔여적 성격의 지목이다. 특히 공공시설이나 특수 목적 시설 중 다른 지목에 해당하지 않는 것들이 포함된다.

예외: 원상회복을 조건으로 허가된 채석장 또는 토취장은 제외된다. 이는 '영속성의 원칙'과 관련이 있다.

C. 정의 및 적용의 복합성

시행령 제58조에 명시된 각 지목의 정의와 기준들은 표면적으로 명확해 보이지만, 실제 적용에 있어서는 복합적인 해석이 요구되는 경우가 많다. 예를 들어, '과수원'이나 '목장용지' 내의 주거용 건축물 부지를 '대'로 분류하도록 한 규정²은, 해당 건축물의 주된 용도가 주거임을 인정하여 필지 전체의 지목과 별개로 취급하는 '주용도 추종 원칙'이 정의 자체에 내재되어 있음을 보여준다. 또한, '염전'의 정의에서 천일제염 방식과 동력 이용 방식을 구분하거나³, '주차장'이나 '창고용지'에서 '독립적 시설'을 요구하는 것⁴ 등은 단순히 용도뿐 아니라 시설의 형태나 운영 방식, 영속성까지 고려하여 지목을 결정함을 시사한다. 이러한 세부 규정과 예외 조항들은 각 필지의 구체적인 사실관계를 면밀히 검토하여 가장 적합한 지목을 판단해야 함을 의미하며, 지목 결정 과정에서 법적 원칙들이 복합적으로 작용함을 보여준다.

V. 지목 결정의 지도 원칙

지목을 설정하거나 변경할 때에는 다음과 같은 법적 원칙들이 적용되어 일관성과 합리성을 확보하고자 한다.

A. 1필지 1지목의 원칙 (1筆 1地目의 原則)

설명: 지적공부에 등록되는 최소 단위인 각 필지(筆地)에는 오직 하나의 지목만을 설정할 수 있다는 원칙이다. 하나의 필지에 여러 개의 지목을 동시에 부여하는 것은 허용되지 않는다.

법적 근거: 공간정보관리법 시행령 제59조 제1항 제1호에 명시되어 있다.

취지: 토지 등록 및 관리의 명확성과 간결성을 확보하기 위한 기본적인 원칙이다.

B. 주용도 추종의 원칙 (主用途追從의 原則)

설명: 하나의 필지가 현실적으로 두 가지 이상의 용도로 활용되는 경우, 그중 가장 주된 용도(primary use)에 따라 필지 전체의 지목을 결정해야 한다는 원칙이다.

법적 근거: 공간정보관리법 시행령 제59조 제1항 제2호에 규정되어 있다.

적용: 예를 들어, 주거용 건물(대)에 작은 가게가 부속되어 있더라도 주된 용도가 주거이면 '대'로, 농가주택 부지 내에 농기구 보관 창고나 소규모 축사가 있더라도 주된 용도인 주거에 따라 '대'로 설정될 수 있다. 반대로 과수원 내 주택 부지는 '대'로, 주변 과수 재배지는 '과수원'으로 설정되는데, 이는 필지 분할을 전제로 하거나 후술할 양입지 규정이 적용되지 않는 경우이다.

'주된 용도' 판단의 문제: 법령은 '주된 용도'를 따르도록 규정하지만, 무엇이 주된 용도인지 판단하는 구체적인 기준(면적 비율, 경제적 가치 기여도, 사용 시간 등)을 명시적으로 제공하지는 않는다. 제시된 사례들⁵ 외에 복잡한 이용 형태에서는 판단이 어려울 수 있으며, 실제 사례에서도 주된 용도 해석에 대한 이견이 발생할 수 있다. 이는 결국 지적소관청 담당자가 해당 토지의 전반적인 이용 상황과 맥락을 종합적으로 고려하여 판단해야 함을 의미하며, 이 과정에서 어느 정도의 재량적 판단이 개입될 여지가 있다. 따라서 복합적인 토지 이용 상황에서는 '주된 용도'의 해석을 둘러싼 잠재적 분쟁 가능성이 존재한다.

C. 영속성의 원칙 / 일시변경 불변의 원칙 (永續性의 原則 / 一時變更不變의 原則)

설명: 토지의 사용 용도가 변경되었더라도 그것이 일시적이거나 임시적인 것에 불과하다면, 기존의 지목을 변경하지 않는다는 원칙이다. 지목 변경은 해당 용도 변경이 영구적이거나 상당히 장기간 지속될 것으로 예상될 때에만 이루어진다.

법적 근거: 공간정보관리법 시행령 제59조 제2항에 명시되어 있다.

적용: 예를 들어, 밭(전)에 일시적으로 건축 자재를 쌓아두거나, 논(답)에 겨울철 동안 보리를 재배하는 경우⁶, 또는 휴경하는 경우에도 지목은 변경되지 않는다.

지목변경 절차와의 연관성: 이 원칙은 공식적인 지목변경 절차의 '문지기' 역할을 한다. 지목변경은 토지 형질변경 공사의 준공이나 건축물 용도의 공식적 변경 등 영구적인 변화를 전제로 신청하게 되는데⁷, 영속성 원칙은 이러한 실질적이고 장기적인 변화가 없는 한, 빈번하고 사소한 이용 변화로 인해 지적공부가 계속 변경되는 행정적 부담과 혼란을 방지하는 기능을 한다. 이는 지적 제도의 안정성을 유지하는 데 기여한다.

D. 사용목적 추종의 원칙 (使用目的追從의 原則)

설명: 택지조성사업, 공장부지 조성사업 등 계획적인 개발사업을 통해 새로 조성되거나 형질이 변경된 토지는, 해당 사업의 본래 사용 목적이나 계획된 용도에 따라 지목을 설정해야 한다는 원칙이다. 비록 2001년 시행령 개정 시 관련 조문이 삭제되었다는 견해가 있으나⁸, 여전히 지목 설정의 실무적 원칙 중 하나로 고려되고 있다.

적용: 택지개발이 완료된 부지는 건축물 유무와 관계없이 '대'로⁹, 공장부지 조성이 완료된 토지는 '공장용지'로 지목을 설정하는 것이 이 원칙에 부합한다. 이는 개발 계획에 따른 토지의 예정된 기능을 지목에 반영하는 것이다.

E. 양입지 / 주지목 추종 원칙의 특수한 적용 (讓入地 / 主地目追從原則)

설명: 주된 용도의 토지(주된 토지)의 편의를 위해 설치되거나 이에 접속·둘러싸인 소규모의 다른 용도 토지(종된 토지)는, 별도의 필지로 구획하지 않고 주된 토지의 지목에 포함시켜 하나의 필지로 등록할 수 있다는 예외 규정이다. 이를 '양입'이라고 하며, 양입되는 종된 토지를 '양입지'라고 한다.

제한 조건: 다만, 종된 토지의 지목이 '대(垈)'인 경우, 또는 종된 토지의 면적이 주된 토지 면적의 10%를 초과하거나 330제곱미터를 초과하는 경우에는 양입할 수 없다.

적용: 예를 들어, 넓은 밭(전)에 접근하기 위한 좁은 농로나 작은 배수로(구거) 등은 별도 필지로 등록하지 않고 밭의 지목인 '전'에 포함시켜 등록할 수 있다.

원칙과 현실의 조화: '1필지 1지목' 원칙을 엄격히 적용하면, 주된 토지에 부수적인 작은 길이나 도랑까지 모두 별도 필지로 등록해야 하는 비효율이 발생할 수 있다. 양입지 규정은 이러한 행정적 번거로움과 지적도의 과도한 분할을 피하기 위한 실용적인 예외를 둔 것이다. 엄격한 제한 조건(지목 '대' 불가, 면적 제한)을 둠으로써, 원칙의 근간을 훼손하지 않으면서도 지적 관리의 효율성을 도모하려는 입법적 고려가 담겨 있다. 이는 법 원칙과 행정 현실 사이의 균형을 맞추려는 노력으로 평가할 수 있다.

VI. 지목 지정의 영향 및 파급효과

지목은 단순히 토지의 용도를 나타내는 명칭에 그치지 않고, 토지의 이용, 개발 가능성, 경제적 가치, 그리고 조세 부담 등 다방면에 걸쳐 실질적인 영향을 미친다.

A. 토지 이용 및 개발에 미치는 영향

허용 행위의 결정: 지목은 국토계획법 등 관련 법령에 따른 용도지역·지구제와 연계되어 해당 토지에서 허용되는 건축 및 개발 행위의 종류와 범위를 결정하는 중요한 요소로 작용한다. 예를 들어, 지목이 '대(垈)'인 토지는 일반적으로 건축물 신축이 용이한 반면, '임야(林野)'나 농지(전, 답, 과수원)는 개발 행위에 상당한 제한을 받는다.

개발의 전제 조건: 특정 용도로 토지를 개발하고자 할 때, 해당 용도에 부합하는 지목으로 변경하는 절차(지목변경)가 선행되어야 하는 경우가 많다. 예를 들어, 농지(전, 답)에 주택을 건축하려면 농지전용허가 등 형질변경 절차를 거쳐 지목을 '대'로 변경해야 한다. 이러한 지목변경 절차는 시간과 비용을 수반하며, 관련 법규의 허가 요건을 충족해야 한다.

개발의 난이도: 일부 지목은 그 성격상 개발 자체가 매우 어렵거나 사실상 불가능하다. 예를 들어, 제방, 구거, 유지, 하천 등은 공공의 이용에 제공되거나 치수 등 특수 목적을 가지므로 사적인 개발이 엄격히 제한된다.

토지 가치: 지목은 토지의 잠재적 이용 가치를 반영하므로 시장 가격 형성에 결정적인 영향을 미친다. 일반적으로 건축이 가능한 '대'가 가장 높은 가치를 가지며, 개발 가능성이 있는 '전', '답', '임야' 등이 그 뒤를 잇는다. 반면, 이용 제한이 큰 '구거', '묘지' 등은 상대적으로 낮은 가치를 형성하는 경향이 있다.

B. 조세 부담에 미치는 영향

지목은 토지 관련 세금 부과 시 중요한 기준이 된다.

재산세: 토지분 재산세는 지목 및 실제 이용 현황에 따라 과세 방식(분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세)과 세율이 달라진다. 예를 들어, 농업에 직접 이용되는 농지(전·답·과수원·목장용지)나 임야는 일정한 요건 충족 시 낮은 세율의 분리과세 대상이 될 수 있다. 반면, '대' 지목의 토지는 일반적으로 합산과세 대상이 되어 상대적으로 높은 세율이 적용될 수 있다. 중요한 점은, 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다를 경우, 지방세법은 원칙적으로 '사실상 현황'에 따라 과세하도록 규정하고 있다는 것이다.

취득세:

세율 차등: 토지 취득 시 적용되는 취득세율이 농지인지 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

간주취득 과세: 토지 소유권 이전이 없더라도, 지목을 사실상 변경하여 토지의 가액이 증가한 경우에는 이를 '취득'으로 간주하여 증가된 가액에 대해 취득세를 부과한다. 이는 지목변경을 통한 가치 상승분을 과세 대상으로 포착하려는 취지이다.

납세의무자: 지목변경에 따른 간주취득세의 납세의무자는 지목변경 당시의 '토지 소유자'이다. 설령 임차인이나 개발 사업자가 비용을 부담하여 형질변경을 수행했더라도, 최종적인 가치 상승의 이익은 토지 소유자에게 귀속된다고 보아 소유자에게 납세의무를 지운다. 신탁된 토지의 경우에는 원칙적으로 수탁자가 납세의무자가 된다.

과세표준 산정: 지목변경으로 인한 취득세 과세표준은 '증가한 가액'이며, 이는 통상 지목변경에 소요된 비용(법인장부 등으로 증명되는 경우)을 기준으로 산정한다. 이 비용에는 토지의 형질변경(절토, 성토 등)에 직접 소요된 비용이 포함된다. 그러나 기반시설 설치비용이나 부담금, 건축물 신축과 관련된 비용(예: 부수적인 조경 공사비, 도로 포장비 등)의 포함 여부에 대해서는 다툼의 소지가 있으며, 판례나 유권해석은 사안별로 구체적인 사실관계를 따져 판단하는 경향이 있다.

기타 조세 및 부담금: 지목은 개발부담금 등 다른 공과금의 부과 여부나 산정 기준에도 영향을 미칠 수 있다.

C. 지목변경 절차

정의: 지적공부에 등록된 지목을 토지의 주된 용도 변경에 따라 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 행정 절차이다.

신청 사유: 지목변경은 주로 다음과 같은 사유가 발생했을 때 신청한다 :
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우.
- 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우.
- 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우.

신청 절차: 토지 소유자는 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지목변경 신청서와 관련 증빙 서류(예: 공사준공 증명서, 용도변경 증명서 등)를 첨부하여 관할 지적소관청에 신청해야 한다. 관계 법령에 따른 규제를 받지 않는 토지나 전·답·과수원 상호 간의 변경 등 일부 경우에는 서류 첨부가 생략될 수 있다.

형질변경과의 관계: 토지의 형질변경(땅깎기, 흙쌓기 등 물리적 형태 변경)은 지목변경의 주요 원인이 되지만, 두 개념은 구분된다. 형질변경은 물리적 행위 자체를 의미하며 개발행위허가 대상인 경우가 많고¹⁰, 지목변경은 이러한 변경 결과가 영구적이고 주된 용도의 변화를 가져왔을 때 지적공부상의 등록 사항을 바꾸는 행정 행위이다. 따라서 합법적인 형질변경 공사가 완료되어 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되었다고 인정될 때 비로소 지목변경이 가능하다. 불법적인 형질변경이나 일시적인 용도 변경은 지목변경으로 이어지지 않는다.

D. 지목의 이중적 역할: 기술(記述)과 규제(規制)

지목 제도를 깊이 살펴보면, 이는 단순히 토지의 현재 사용 상태를 기술하는 역할에만 머무르지 않음을 알 수 있다. 지목은 토지의 '주된 용도'에 따라 결정되지만¹¹, 일단 결정된 지목은 역으로 해당 토지에서 허용되는 행위와 개발의 방향을 규제하는 기능을 수행한다. 예를 들어, 어떤 토지가 농업에 사용되어 '전'으로 등록되면, 그 '전'이라는 지목은 해당 토지에 주택을 짓는 행위를 제한한다. 주택을 지으려면 복잡한 법적 절차(형질변경 허가, 농지전용 허가 등)를 거쳐 지목을 '대'로 변경해야 하며, 이 과정에서 취득세 등 세금 부담도 발생한다. 이처럼 지목은 현재의 용도를 반영하는 동시에 미래의 이용 가능성을 제약하거나 유도하는 규제적 성격을 함께 지닌다. 이러한 기술적(descriptive) 역할과 규제적(regulatory) 역할의 상호작용은 지목 제도를 토지 관리 및 계획의 강력한 수단으로 기능하게 한다.

VII. 결론

A. 핵심 내용 요약

본 보고서는 공간정보관리법령에 근거한 지목 제도의 법적 정의, 28개 지목 분류 체계 및 각 지목별 상세 기준, 지목 설정의 기본 원칙(1필 1목, 주용도 추종, 영속성 등), 그리고 지목이 토지 이용, 개발, 가치 및 조세에 미치는 실질적 영향에 대해 포괄적으로 분석하였다. 지목은 토지의 주된 용도를 기준으로 분류되어 지적공부에 등록되는 법적 표지로서, 토지 행정 및 관리의 근간을 이루는 핵심 요소임을 확인하였다.